Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

Кадастровая стоимость меньше чем балансовая

Дата публикации 06.04.2018

По какой стоимости (балансовой или кадастровой) отражать в учете недвижимость в 2018 г.?

С 01.01.2018 введен в действие федеральный стандарт «Основные средства» (далее – СГС «Основные средства», Стандарт). Письмом Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257 доведены Методические указания по применению переходных положений СГС «Основные средства». В них говорится, что порядок отражения в учете основных средств, которые находятся у учреждения на праве оперативного управления и соответствуют критериям активов, не меняется.

Разделом IV Стандарта установлены правила формирования первоначальной стоимости объектов, созданных учреждением или поступивших по обменным операциям, а также полученным в результате необменных операций.

Первоначальной стоимостью объекта основных средств, приобретенного в обмен на иные активы (кроме денег и их эквивалентов), является его справедливая стоимость на дату приобретения. Исключение составляют случаи, когда обменная операция не носит коммерческий характер и когда справедливую стоимость полученного и переданного активов невозможно надежно оценить (п. 21 Стандарта).

Первоначальной стоимостью объекта основных средств, полученного в результате необменной операции, является справедливая стоимость на дату приобретения (п. 22 Стандарта).

После признания в бухгалтерском учете актива в качестве объекта основных средств он учитывается по балансовой стоимости (п. 25 Стандарта).

Объекты недвижимости, соответствующие критериям признания объекта основных средств (п. 8 СГС «Основные средства»), отражаются в учете при первом применении Стандарта на балансовых счетах по кадастровой стоимости, которая признается их балансовой стоимостью. Это правило применяется к объектам, вовлеченным в хозяйственный оборот на условиях постоянного пользования и (или) пользования в целях выкупа (приобретения, лизинга).

Таким образом, основные средства, которые поступили в оперативное управление до 2018 г., учитываются в учреждении по сформированной балансовой стоимости. Объекты недвижимости, которые принимаются к учету в 2018 г. в обычном порядке, оцениваются по справедливой стоимости, т.е. либо по фактической стоимости приобретения, либо по рыночной стоимости при безвозмездном получении (пп. 15 – 24 Стандарта).

По кадастровой стоимости (при наличии) оцениваются только те объекты недвижимости, которые не учитывались в составе основных средств до даты первого применения Стандарта, т.е. которые ранее находились у учреждения:

    • в пользовании в рамках отношений по финансовой аренде (по договору лизинга – независимо от договорных условий, определяющих балансодержателя объекта лизинга, по договору долгосрочной аренды с правом выкупа и т.п.);
    • в безвозмездном бессрочном (постоянном) пользовании.

Смотрите также

  • Как перейти к применению нового федерального стандарта для организаций госсектора «Основные средства»

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

  • десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
  • рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
  • ваш e-mail не передается третьим лицам;

[ Продажная и оценочная стоимость земельных участков ]

Вопрос: Общество владеет на правах собственности земельными участками. В настоящий момент рассматривается вопрос о реализации земельных участков по балансовой стоимости третьим лицам, в том числе являющимся взаимозависимыми по отношению к Обществу. Вместе с тем по данным независимых экспертов оценочная стоимость земельных участков в несколько раз превышает балансовую стоимость.

Обязано ли Общество определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости? Может ли использоваться кадастровая стоимость земельных участков в качестве рыночной для целей налогообложения?

Отвечает Наталья Мамонова, налоговый консультант аудиторской компании «Что делать Консалт»: Согласно пункту 1 статьи 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы имеют право контролировать уровень применяемых цен при реализации товаров (работ, услуг) в ограниченном числе случаев. Сделки между взаимозависимыми лицами относятся к таким случаям (пункт 2 статьи 40 НК РФ).

Вместе с тем доначисление налогов сторонам сделки, исходя из применения рыночных цен, может быть произведено налоговым органом только в том случае, если будет установлено отклонение продажной цены более чем на 20% от обычного уровня цен, применяемых при реализации идентичных товаров.

То обстоятельство, что предполагаемая продажная стоимость земельных участков меньше их оценочной стоимости, само по себе не свидетельствует о несоответствии цены сделки рыночной.

Рыночная цена сделок должна определяться налоговым органом с учетом правил, установленных пунктами 3 — 11 статьи 40 НК РФ.

Сделки с идентичными и однородными товарами должны исследоваться налоговыми органами на соответствующем рынке.

Согласно пункту 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара признается, в частности, цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

При определении рыночных цен учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.

При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель (пункты 5, 6 статьи 40 НК РФ).

Кроме того, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок (пункт 9 статьи 40 НК РФ).

Таким образом, только в том случае, если продажная стоимость земельных участков будет отклоняться более чем на 20% от цены реализации земельных участков со схожими количественными и качественными характеристиками, налоговым органом может быть произведено доначисление налогов исходя из применения рыночных цен.

В законодательстве используются различные термины — «рыночная стоимость», «кадастровая цена», «цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в случаях, специально определенных законодательными и нормативными актами.

Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу. Статья 391 НК РФ устанавливает один из обязательных элементов земельного налога — порядок определения налоговой базы. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения — кадастровая стоимость земельного участка. Использование кадастровой стоимости для иных целей налогообложения нормами НК РФ не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Случаи, когда проведение оценки земельного участка является обязательным, поименованы в статье 8 указанного закона.

Следовательно, определять соответствие цен рыночным можно на основании отчета независимого оценщика, но только в случаях, при которых независимая оценка обязательна в силу закона. Аналогичную точку зрения высказал Минфин РФ в письме от 01.08.2008 № 03-02-07/1-329 «Об определении рыночной цены сделки».

Поскольку реализация земельных участков, принадлежащих коммерческим организациям на праве собственности, в данный перечень не входит, при установлении продажной цены Общество не обязано проводить оценку рыночной стоимости земельных участков и, соответственно, определять цену сделки с учетом данной оценки.

Сумма платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи определяется с учетом спроса и предложения и является рыночной по природе.

На основании вышесказанного считаем, что определение продажной стоимости земельных участков, исходя из их балансовой стоимости, не противоречит нормам налогообложения.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

С балансовой – на кадастровую. Почему изменение налогооблагаемой базы так остро воспринято бизнесом?

О возможном влиянии внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений (в части определения налогооблагаемой базы для исчисления налога на некоторые виды недвижимого имущества) на налоговую нагрузку бизнеса рассказывает Вера Витальевна Консетова, управляющий партнер Группы компаний «АФК», член Совета Российского общества оценщиков.

В эпоху перемен жить всегда сложно. Не исключение – и изменения в налоговом законодательстве: с одной стороны, о переменах в российском законодательстве не всегда удается узнать заранее, с другой – перемены последнего времени в налоговом законодательстве несут для части предпринимателей серьезное увеличение налоговой нагрузки.

Напомним, что в соответствии с № 307-ФЗ изменяется налогооблагаемая база для счисления налога на имущество юридических лиц. И эти изменения коснутся как компаний, уже плативших налог, так и тех предпринимателей, кто, применяя упрощенную систему налогообложения, ранее платил ЕНВД и был освобожден от уплаты налога на имущество. Изменения налогооблагаемой базы при уплате налога на имущества ощутят только те юридические лица, которые владеют административно-деловыми и торговыми центрами, а также нежилыми помещениями, предназначенными (используемыми) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания.

Как бы это ни было тяжело принять российским бизнесменам, изменение налоговой базы при уплате налога на имущество юридических лиц с балансовой на кадастровую – не российское изобретение, это мировая практика. К примеру, в Финляндии налог на имущество составляет от 0,3 до 1% его налоговой стоимости. В Швеции – 0,75% от оценочной (читай «рыночной») стоимости. В Германии для юридических лиц установлена максимальная стоимость имущества, не облагаемого налогом – 20 тыс. Евро, со всего, что дороже – уплачивается налог 0,6% от оценочной стоимости. Переоценка имущества в Германии осуществляется раз в три года.

А что у нас? – В России принцип определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на имущество приближается к международной практике. Осуществляется этот переход постепенно, на основании анализа и мониторинга реальной ситуации в каждом регионе. И такой подход вполне разумен: во-первых, сегодня трудно прогнозировать, какими последствиями для бизнеса обернется увеличение налога; во-вторых, новый порядок исчисления налогооблагаемой базы переход должен быть обеспечен, как законодательно, так и методологически.

Именно для того, чтобы снизить возможное негативное влияние этих изменений на бизнес, федеральный законодатель параллельно с изменением налогооблагаемой базы вводит поэтапный переход с возможностью изменения ставок, предусматривая лишь их максимальное значение.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество относится к региональным, а потому — порядок его уплаты (в том числе – и размер налоговой ставки) будет определяться субъектами Федерации самостоятельно. Федеральным законом №307 от 02.11.2013 г. установлены лишь максимальные значения налоговых ставок для различных субъектов РФ, выше которых ставка налога не может быть установлена:

Читать еще:  Как вернуть деньги за товар по закону о защите прав потребителей

«1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году — 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента.»

При этом регионы вправе устанавливать любую величину, даже самую минимальную. Но, повторяю, для этого на региональном уровне должны быть приняты соответствующие законодательные и нормативно-правовые акты. Петербургских предпринимателей эти изменения коснутся только тогда, когда Законодательное собрание города оперативно примет поправки в законодательство региона. Пока в региональный закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» соответствующие поправки не внесены.
Исполнительной властью Петербурга в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) сегодня активно ведется аналитическая работа, собирается информация, моделируются возможные последствия применения новых налоговых ставок – с тем, чтобы до принятия окончательного решения о размере налоговой ставки и динамике ее изменения (в рамках, установленных федеральным законом) определить возможные риски бизнеса и избежать банкротства.

Есть намерение ввести изменения в действие с 2015 года, но пока к ним власть не готова, т.к. в планах КЗРиЗ — актуализация кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) после получения более точной информации.

Почему же все-таки балансовая, кадастровая и рыночная стоимости недвижимости не соответствуют друг другу? Почему расхождения достигают 10-20-кратного размера?

Ответы на эти вопросы специалисты Группы компаний «АФК» попытались найти в ходе исследования возможного влияния на бизнес новых правил исчисления налога на недвижимое имущество юридических лиц.

Результаты исследования наглядно демонстрируют, почему же предприниматели так отрицательно восприняли нововведение. Неудивительно – ведь в некоторых случаях разница между предыдущей и новой налогооблагаемой базой достигает 10-ти и 15-кратной величины: например, балансовая стоимость здания составляет 15,3 млн руб., а кадастровая – 230,9 млн руб. (Таблица 1. Здание №9, принадлежащее компании «В») Остается лишь порадоваться за собственника, что налог не исчисляется с нынешней рыночной стоимости его имущества.

Таблица 1. Сравнительная таблица различных видов стоимостей объектов недвижимости.

Среди основных причин, по которым возникает подобное расхождение, можно обозначить несколько:
• проведение кадастровой оценки массовым методом – когда большое количество объектов необходимо рассчитать на основании сравнительно небольшого объема данных, предоставленных рынком (более того, в некоторых сегментах рынка таких данных нет вообще – так и возникает «усреднение» стоимости);
• отсутствие развернутой исходной информации об объекте недвижимости или ее неточность,
• сжатые сроки, в которые специалистам по оценке приходится в большинстве случаев работать,
• ошибки в указании основных количественных характеристик объекта в документации(площадь, год постройки, этажность).

Очень часто отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта становится причиной того, что равнозначные для рынка объекты недвижимости имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах.

Так, специалисты «АФК» проанализировав около 70 объектов, установили, что в большинстве случаев кадастровая и рыночная стоимость превышают балансовую. (Впрочем, встретились и обратные примеры – когда балансовая стоимость оказалась выше не только кадастровой, но и рыночной стоимостей. )

Соотношение балансовой, рыночной и кадастровой стоимостей рассматриваемых объектов.

И разница налогооблагаемой базы – вполне достаточна для того, чтобы даже при ставке 1% по большинству объектов произошел ощутимый рост налога – в среднем в 7-8 раз.

В меньшей степени новая схема налогообложения повлияет на собственников зданий, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, только что построенных или находящихся в процессе строительства. В этом случае есть вероятность, что их рыночная стоимость будет ниже балансовой.

Более подробный анализ результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки рассматриваемых объектов недвижимости показал, что проблематика роста налогового бремени собственников объектов недвижимости не ограничивается только конечной величиной суммы этого налога. Точность определения и справедливость формирования налогооблагаемой базы также требуют особого внимания.

Проведенный специалистами Группы компаний «АФК» анализ стоимости объектов недвижимости (согласно проведенной в 2012 году кадастровой оценке) позволяет сделать вывод о том, что основной причиной возможно некорректно сформированной налогооблагаемой базы является неточность исходной информации.

Таблица 2. Выявленный разброс удельных показателей кадастровой стоимости объекта.

Например, отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта недвижимости приводит к тому, что равнозначные для рынка объекты имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах. Так, неточность и неопределенность цели использования объекта уже порождают 2-3-кратное расхождение в стоимости 1 кв. м: на одной и той же территории, у одного и того же собственника располагаются сопоставимые по своим характеристикам объекты недвижимости, но с очень разной стоимостью 1 кв. м – от 9 804 руб. до 36 246 руб. (Таблица 2)

Также к искажению кадастровой стоимости очень часто приводит некорректно введенная информация (по сути – техническая ошибка) о площади объекта. Среди рассмотренных объектов недвижимости треть имели различия в фактической площади здания и площади, указанной в постановлении регионального правительства об утверждении результатов кадастровой оценки. Диапазон отклонения составляет от 1 до 12% — как в большую, так и в меньшую сторону.

Результаты кадастровой оценки зависят и от рыночной информации, которой в силу неразвитости рынка не достаточно, и от качества исходной информации в Кадастре недвижимости. Поэтому – чем более точная информация будет использована, тем меньше негативных последствий для бизнеса будет от изменений налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество.

Не следует забывать и том, что у собственников остается право обжаловать кадастровую стоимость объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке – через обращение в комиссию Росреестра или через суд.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

Оспаривание кадастровой стоимости

Мы поможем вам рассчитать экономическую выгоду оспаривания кадастровой стоимости!

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости здания/помещения:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • сведения об обременениях на объект недвижимости (залог, аренда, долговые обязательства и т. д.);
  • если объект недвижимости находится в собственности юридического лица, то нужна справка о балансовой стоимости на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • если под объектом недвижимости оформлен земельный участок, то необходимы правоустанавливающие документы на данный участок.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка:

  • правоустанавливающие документы на участок;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости участка;
  • если на участке расположены здания или сооружения, то технические паспорта и правоустанавливающие документы на данные объекты;
  • если участок в собственности юридического лица, то справка о балансовой стоимости на дату определения кадастровой стоимости участка.

В 2014 году многие арендаторы и собственники земельных участков, а также некоторых зданий и помещений обнаружили, что за использование объектов недвижимости им пришлось заплатить в казну намного больше, чем они платили раньше.

Дело в том, что в соответствии с положениями действующего законодательства и налоговая база, и сумма аренды (в большинстве случаев) исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка. В свою очередь кадастровая стоимость земельных участков с 01.01.2014 г. была увеличена и для отдельных участков возросла более чем в два раза.

Кроме того, последние изменения в Налоговый кодекс РФ привели к тому, что при уплате налога за здания и помещения налоговая база также стала рассчитываться от кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не от инвентарной, как это было раньше.

Существует единственный способ избежать увеличения затрат, связанных с владением недвижимостью, — закон допускает возможность установления кадастровой стоимости участков и объектов в размере их рыночной стоимости, которая, исходя из практики ООО ЦПП «Потенциал», может быть в десятки раз меньше кадастровой.

Это непростая процедура, однако опыт, накопленный ООО ЦПП «Потенциал», позволяет сказать, что в некоторых случаях можно добиться существенного снижения затрат, но для этого следует провести серьёзную подготовку, в том числе — составить предварительный отчет о стоимости участка или объекта.

Руководствуясь экономической целесообразностью, в интересах наших клиентов ООО ЦПП «Потенциал» обеспечит полное сопровождение процедуры, вплоть до внесения сведений об измененной стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Просто позвоните нам, и мы вам все подробно объясним и обязательно поможем!

COVID против кадастра

Общероссийская общественная организация малого и среднего бизнеса «Опора России» обратилась к мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой не расширять список объектов для налогообложения по кадастровой стоимости в 2021 году «в связи с беспрецедентной экономической ситуацией» в текущем году. Копия письма от 1 декабря, подписанного председателем Московского городского отделения «Опоры России» Александром Жарковым, есть у РБК. В организации подтвердили подлинность документа.

РБК направил запрос в пресс-службу мэра Москвы.

Перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, правительство Москвы утвердило 24 ноября: если в 2020-м в перечень входило около 33 тыс. помещений, то в 2021-м их число увеличилось почти до 37 тыс.

Кто платит повышенный налог на имущество

Кадастровая стоимость стала базой для расчета налога на имущество компаний с 2014 года. Эта оценка зависит от времени постройки здания, материалов, площади объекта, месторасположения и т.п. В идеале она должна быть близка к рыночный стоимости.

Налоги от кадастровой стоимости платят владельцы офисных и торговых комплексов и помещений в них, а также отдельных зданий и помещений, которые используются для офисов, торговли, общепита или бытового обслуживания. Перечень конкретных объектов, владельцы которых должны платить налог от кадастровой стоимости, каждый год формируют сами регионы. Налог на недвижимость компаний в Москве сейчас платится по кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2018 года (кадастровая переоценка недвижимости из-за пандемии была перенесена с 2020 года на 2021-й).

С 1 января 2020 года к недвижимости, налог на которую начисляется от кадастровой стоимости, Налоговый кодекс разрешил относить также жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, частные жилые дома и хозяйственные постройки, принадлежащие компаниям. Эти объекты власти не должны включать в особый перечень.

Когда именно заработают эти налоги, регионы решают самостоятельно. Например, Москва ввела налоги на все эти объекты, кроме объектов незавершенного строительства, с 1 января 2020 года, налог с недостроев начнет взиматься с 1 января 2021 года.

Читать еще:  Временная регистрация граждан ЕАЭС

Москва в 2019 году получила от налога на имущество организаций, исчисленного по кадастровой стоимости, 91,3 млрд руб., что составляет 3,5% всех доходов столичного бюджета.

Базой для налога для остальной недвижимости компаний выступает среднегодовая балансовая стоимость, которая может быть в разы меньше кадастровой.

«Экономическая ситуация, вызванная эпидемиологической обстановкой, поставила бизнес в сложное положение, — напоминают в своем письме авторы из «Опоры России». — В подавляющем большинстве отраслей наблюдается ухудшение финансовых показателей. Дополнительная налоговая нагрузка усугубит состояние бизнеса, особенно в сегменте малого и среднего предпринимательства».

Спад деловой активности отразился на рыночной стоимости объектов недвижимости, уверены в «Опоре России». «Кадастровая стоимость в настоящее время существенно превосходит рыночную стоимость объектов. Таким образом, расчет налога от кадастровой стоимости будет экономически несправедлив», — резюмируют авторы письма.

Что не так с письмом и с самим перечнем

В своем обращении «Опора России», как признают опрошенные РБК юристы, допустила ошибку: в письме говорится, что расширение перечня в этом году произошло за счет жилых помещений, гаражей, машино-мест, нежилых объектов на земельных участках для личного подсобного хозяйства или ИЖС, объектов незавершенного строительства. Но на самом деле эти объекты не были включены в перечень, поскольку они начали облагаться налогом от кадастровой стоимости независимо от наличия их в перечне, указывает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Руководитель бюро по защите прав предпринимателей московского отделения «Опоры России» Алексей Петропольский, который участвовал в составлении письма, согласен, что перечисленные объекты действительно не включены в перечень. Однако, по словам Петропольского, в текущей экономической ситуации было бы целесообразно приостановить налогообложение по кадастровой стоимости и этих объектов: «Было бы идеально заморозить налогообложение этих объектов и не начинать налогообложения незавершенного строительства. Потому что незавершенное строительство в принципе не приносит деньги, а их только высасывает. Повышенный налог может привести к долгострою».

В пресс-службе департамента экономической политики и развития Москвы пояснили, что изменения в налогообложении нужны в частности, чтобы сделать невозможными существующие схемы по минимизации налога на имущество физических лиц путем регистрации недвижимости на организации. При этом для некоторых компаний действуют льготы, добавляют в департаменте, например, от налога освобождаются гаражи в собственности гаражно-строительных кооперативов, не должны платить его и владельцы многоэтажных гаражей-стоянок.

В то же время в новом перечне оказались объекты, владельцы которых не должны платить налог от кадастровой стоимости, указывает Пивоварчик. По подсчетам Consul Group, в утвержденный 24 ноября обновленный перечень несправедливо попали около 500 объектов. Среди них — производственные здания, помещения образовательных учреждений, котельные, комплексы АЗС, склады, спортивные объекты, проходные и КПП, сараи, здания трансформаторных подстанций.

«Информацию о том, что эти объекты являются, к примеру, АЗС или сараем, можно найти в Росреестре, но правительство Москвы как будто этого не знает», — удивляется Пивоварчик. Он полагает, что власти Москвы включают в перечень все объекты, которые находятся на участках, вид разрешенного использования которых подразумевает расположение офисных или торговых объектов, игнорируя тот факт, что сами объекты фактически не являются ни офисным, ни торговым центром. «Такое поведение нельзя считать ни законным, ни экономически обоснованным», — заключает Пивоварчик.

В департаменте экономической политики и развития Москвы подтвердили, что объекты, перечисленные Пивоварчиком, могут быть включены в перечень, если они расположены на земле с торгово-офисным видом разрешенного использования. Если объект ошибочно находится на таком участке, собственники могут инициировать необходимые уточнения по смене назначения участка или претендовать на льготу, которая снижает налог в четыре раза, что сопоставимо с размером налога, который бы уплачивался от балансовой стоимости, пояснили в департаменте.

Ошибочные включения в перечень действительно встречаются как в Москве, так и в других регионах, говорит управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт. Для того чтобы оспорить ошибку, собственник должен будет доказать, что его объект не используется под торговлю, офисы и т.п. «В судебной практике есть такие дела. Встречаются собственники, которые злоупотребляют своим правом и стараются замаскировать какие-то свои объекты, чтобы вывести их из-под повышенного налогообложения. Кто-то, наоборот, оказывается правым, и его объект исключают из перечня», — говорит Иккерт.

Какая поддержка нужна бизнесу

Предложение не расширять перечень объектов — абсурдно, поскольку оно нарушает принцип равноправия в налогообложении, уверен Сергей Пивоварчик. Он отмечает: владелец торгового центра, который его только что построил, получит преференцию из-за плохой ситуации на рынке, в то же время собственник недвижимости, которая была введена в эксплуатацию, к примеру, четыре года назад, окажется в невыгодном положении.

Собственники, которые построили объекты в этом году, сразу оказались в невыгодном положении, настаивает Петропольский. «Они, по сути, ничего не зарабатывали, пока строили. Те же, кто уже эксплуатировал здания, успели заработать, и в целом они изначально в более выгодном положении находились. Поэтому поддержать нужно именно новые объекты. Запустить сейчас торговый центр или офис — это фантастически тяжело», — уверен Петропольский.

Иккерт считает, что при введении налоговых льгот для собственников недвижимости будет корректнее прописать их для конкретной категории недвижимости, а не устанавливать мораторий.

Кроме расширения перечня объектов, по которым нужно платить налог от кадастровой стоимости, каждый год растет ставка налога. В 2014 году она составляла 0,9%, в 2020-м — уже 1,7%. Ставка на 2021 год определена в 1,8% от кадастровой стоимости. Планируется, что к 2023 году ставка вырастет до 2% и затем останется на этом уровне.

Алексей Петропольский считает, что ставку надо оставить на уровне этого года, а малый бизнес по возможности совсем освободить в 2021 году от уплаты налога на имущество: «Выручка практически во всех бизнесах упала. У кого-то на 50%, у кого-то — на 90%».

Аналитический обзор: С балансовой – на кадастровую. Почему изменение налогооблагаемой базы так остро воспринято бизнесом?

27 Октября 2014

О возможном влиянии внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений (в части определения налогооблагаемой базы для исчисления налога на некоторые виды недвижимого имущества) на налоговую нагрузку бизнеса рассказывает Вера Витальевна Консетова, управляющий партнер Группы компаний «АФК», член Совета Российского общества оценщиков.

В эпоху перемен жить всегда сложно. Не исключение – и изменения в налоговом законодательстве: с одной стороны, о переменах в российском законодательстве не всегда удается узнать заранее, с другой – перемены последнего времени в налоговом законодательстве несут для части предпринимателей серьезное увеличение налоговой нагрузки.

Напомним, что в соответствии с № 307-ФЗ изменяется налогооблагаемая база для счисления налога на имущество юридических лиц. И эти изменения коснутся как компаний, уже плативших налог, так и тех предпринимателей, кто, применяя упрощенную систему налогообложения, ранее платил ЕНВД и был освобожден от уплаты налога на имущество. Изменения налогооблагаемой базы при уплате налога на имущества ощутят только те юридические лица, которые владеют административно-деловыми и торговыми центрами, а также нежилыми помещениями, предназначенными (используемыми) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания.

Как бы это ни было тяжело принять российским бизнесменам, изменение налоговой базы при уплате налога на имущество юридических лиц с балансовой на кадастровую – не российское изобретение, это мировая практика. К примеру, в Финляндии налог на имущество составляет от 0,3 до 1% его налоговой стоимости. В Швеции – 0,75% от оценочной (читай «рыночной») стоимости. В Германии для юридических лиц установлена максимальная стоимость имущества, не облагаемого налогом – 20 тыс. Евро, со всего, что дороже – уплачивается налог 0,6% от оценочной стоимости. Переоценка имущества в Германии осуществляется раз в три года.

А что у нас? – В России принцип определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на имущество приближается к международной практике. Осуществляется этот переход постепенно, на основании анализа и мониторинга реальной ситуации в каждом регионе. И такой подход вполне разумен: во-первых, сегодня трудно прогнозировать, какими последствиями для бизнеса обернется увеличение налога; во-вторых, новый порядок исчисления налогооблагаемой базы переход должен быть обеспечен, как законодательно, так и методологически.

Именно для того, чтобы снизить возможное негативное влияние этих изменений на бизнес, федеральный законодатель параллельно с изменением налогооблагаемой базы вводит поэтапный переход с возможностью изменения ставок, предусматривая лишь их максимальное значение.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество относится к региональным, а потому — порядок его уплаты (в том числе – и размер налоговой ставки) будет определяться субъектами Федерации самостоятельно. Федеральным законом №307 от 02.11.2013 г. установлены лишь максимальные значения налоговых ставок для различных субъектов РФ, выше которых ставка налога не может быть установлена:

«1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году — 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента.»

При этом регионы вправе устанавливать любую величину, даже самую минимальную. Но, повторяю, для этого на региональном уровне должны быть приняты соответствующие законодательные и нормативно-правовые акты. Петербургских предпринимателей эти изменения коснутся только тогда, когда Законодательное собрание города оперативно примет поправки в законодательство региона. Пока в региональный закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» соответствующие поправки не внесены.
Исполнительной властью Петербурга в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) сегодня активно ведется аналитическая работа, собирается информация, моделируются возможные последствия применения новых налоговых ставок – с тем, чтобы до принятия окончательного решения о размере налоговой ставки и динамике ее изменения (в рамках, установленных федеральным законом) определить возможные риски бизнеса и избежать банкротства.

Есть намерение ввести изменения в действие с 2015 года, но пока к ним власть не готова, т.к. в планах КЗРиЗ — актуализация кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) после получения более точной информации.

Почему же все-таки балансовая, кадастровая и рыночная стоимости недвижимости не соответствуют друг другу? Почему расхождения достигают 10-20-кратного размера?

Ответы на эти вопросы специалисты Группы компаний «АФК» попытались найти в ходе исследования возможного влияния на бизнес новых правил исчисления налога на недвижимое имущество юридических лиц.

Читать еще:  Алкоголь не для продажи

Результаты исследования наглядно демонстрируют, почему же предприниматели так отрицательно восприняли нововведение. Неудивительно – ведь в некоторых случаях разница между предыдущей и новой налогооблагаемой базой достигает 10-ти и 15-кратной величины: например, балансовая стоимость здания составляет 15,3 млн руб., а кадастровая – 230,9 млн руб. (Таблица 1. Здание №9, принадлежащее компании «В») Остается лишь порадоваться за собственника, что налог не исчисляется с нынешней рыночной стоимости его имущества.

Таблица 1. Сравнительная таблица различных видов стоимостей объектов недвижимости.

Среди основных причин, по которым возникает подобное расхождение, можно обозначить несколько:
• проведение кадастровой оценки массовым методом – когда большое количество объектов необходимо рассчитать на основании сравнительно небольшого объема данных, предоставленных рынком (более того, в некоторых сегментах рынка таких данных нет вообще – так и возникает «усреднение» стоимости);
• отсутствие развернутой исходной информации об объекте недвижимости или ее неточность,
• сжатые сроки, в которые специалистам по оценке приходится в большинстве случаев работать,
• ошибки в указании основных количественных характеристик объекта в документации(площадь, год постройки, этажность).

Очень часто отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта становится причиной того, что равнозначные для рынка объекты недвижимости имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах.

Так, специалисты «АФК» проанализировав около 70 объектов, установили, что в большинстве случаев кадастровая и рыночная стоимость превышают балансовую. (Впрочем, встретились и обратные примеры – когда балансовая стоимость оказалась выше не только кадастровой, но и рыночной стоимостей. )

Соотношение балансовой, рыночной и кадастровой стоимостей рассматриваемых объектов.

И разница налогооблагаемой базы – вполне достаточна для того, чтобы даже при ставке 1% по большинству объектов произошел ощутимый рост налога – в среднем в 7-8 раз.

В меньшей степени новая схема налогообложения повлияет на собственников зданий, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, только что построенных или находящихся в процессе строительства. В этом случае есть вероятность, что их рыночная стоимость будет ниже балансовой.

Более подробный анализ результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки рассматриваемых объектов недвижимости показал, что проблематика роста налогового бремени собственников объектов недвижимости не ограничивается только конечной величиной суммы этого налога. Точность определения и справедливость формирования налогооблагаемой базы также требуют особого внимания.

Проведенный специалистами Группы компаний «АФК» анализ стоимости объектов недвижимости (согласно проведенной в 2012 году кадастровой оценке) позволяет сделать вывод о том, что основной причиной возможно некорректно сформированной налогооблагаемой базы является неточность исходной информации.

Таблица 2. Выявленный разброс удельных показателей кадастровой стоимости объекта.

Например, отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта недвижимости приводит к тому, что равнозначные для рынка объекты имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах. Так, неточность и неопределенность цели использования объекта уже порождают 2-3-кратное расхождение в стоимости 1 кв. м: на одной и той же территории, у одного и того же собственника располагаются сопоставимые по своим характеристикам объекты недвижимости, но с очень разной стоимостью 1 кв. м – от 9 804 руб. до 36 246 руб. (Таблица 2)

Также к искажению кадастровой стоимости очень часто приводит некорректно введенная информация (по сути – техническая ошибка) о площади объекта. Среди рассмотренных объектов недвижимости треть имели различия в фактической площади здания и площади, указанной в постановлении регионального правительства об утверждении результатов кадастровой оценки. Диапазон отклонения составляет от 1 до 12% — как в большую, так и в меньшую сторону.

Результаты кадастровой оценки зависят и от рыночной информации, которой в силу неразвитости рынка не достаточно, и от качества исходной информации в Кадастре недвижимости. Поэтому – чем более точная информация будет использована, тем меньше негативных последствий для бизнеса будет от изменений налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество.

Не следует забывать и том, что у собственников остается право обжаловать кадастровую стоимость объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке – через обращение в комиссию Росреестра или через суд.

Минфин предложил брать налог на недвижимость организаций по кадастровой стоимости

Москва. 15 октября. INTERFAX.RU — Минфин считает целесообразным постепенно перейти на взимание налога на недвижимое имущество организаций по кадастровой стоимости, а не балансовой, сообщил глав ведомства Антон Силуанов.

Его заместитель Леонид Горнин на заседании бюджетного комитета Госдумы сообщил, что Минфин обсуждает с регионами такую возможность. Это значительно увеличит поступления в бюджеты регионов, объяснил он.

Силуанов при этом отметил, что тут должен быть соблюден баланс между поступлением доходов в региональные бюджеты и увеличением налоговой нагрузки на бизнес.

«Правда посередине — если это сильно увеличит поступления субъектов, значит, увеличит нагрузку на бизнес, тем не менее, то, что Леонид Владимирович (Горнин. — ИФ.) сказал, наверное, это правильное решение. Все граждане платят налоги на имущество исходя не из БТИшной стоимости, а исходя из рыночной стоимости. Поэтому, наверное, и бизнесу нужно сделать постепенный переход, за год это неправильно делать, налога на недвижимое имущество по кадастровой стоимости», — сказал министр.

«Сегодня около 40%, насколько я знаю, платится по рыночной стоимости, большая часть сохраняется по балансовой стоимости. Переход на рыночную оценку этого недвижимого имущества — это правильное решение, но делать надо аккуратно» — подчеркнул он.

Говоря о предложениях вновь вернуть налог на недвижимость, снизив общую предельную ставку, Силуанов отметил, что более резонно четко разграничить понятия движимого и недвижимого имущества в законодательстве (часто возникали споры бизнеса и налоговиков, к чему относить то или иное имущество).

«Сейчас я слышу разные предложения — вернуться к этому налогу, снизить общую ставку налогообложения, сейчас она 2,2%, если включаем «движку», то давайте снизим до 1,7%, и так далее. Мне кажется, сейчас самое главное — четко сделать разграничение между движимым и недвижимым имуществом, у нас была такая проблема. Хотя сейчас, по данным налоговой службы, буквально десяток споров в судах есть. В целом и эта проблема тоже была решена за последнее время», — сказал он.

Министр отметил, что ранее, когда бизнес просил исключить из базы налога на имущество движимое имущество, он аргументировал это тем, что это налог на модернизацию: «купил станок — плати по полной налог на движимое имущество». «По предложению бизнеса его исключили. Мы с вами два года назад рассматривали вопрос компенсации субъектам — передали часть акцизов, финансовой помощи, другие источники, забрали орфанников на федеральный бюджет. Это было сделано целенаправленно, чтобы поддержать бизнес, но и субъекты Федерации получили компенсацию ресурсов», — сказал он.

Глава бюджетного комитета Андрей Макаров в свою очередь отметил, что такое предложение ударит по доходам региональных бюджетов, куда зачисляется налог.

«Бизнес, который просил одного — давайте только недвижимое (облагать. — ИФ.) (. . .), теперь говорит — нет, нас не устраивает это, потому что по недвижимому у вас 2,2% ставка (ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать 2,2%. — ИФ.), давайте теперь сделаем иначе — давайте будет движимое и недвижимое вместе, ну а ставку сделаем 1,1%. Классное решение, мне очень нравится, тем более, я смотрю, в Совете Федерации готовы такое решение поддерживать. За чей счет банкет? Тем коллегам, которые в палате регионов выступают с такими предложениями, я бы рекомендовал посчитать долю движимого имущества и долю недвижимого имущества, и что будет для бюджетов регионов означать такое предложение», — отметил депутат.

Он подчеркнул, что в бизнесе нет общих интересов по этому вопросу — «у тех, кто занимается зданиями под торговые центры, свои интересы, а у тех, у кого станки и оборудование — совершенно другие интересы».

Он также отметил, что необходимо в Гражданском кодексе РФ четко разграничить понятия движимого и недвижимого имущества, «чтобы понимание было у бизнеса, что с этого у меня могут взять, а с этого не могут взять».

В материалах к проекту бюджета на 2021 год и плановый период 2022-2023 годов говорится, что Минфин проработает возможность возврата движимого имущества в объект налогообложения налога на имущество организаций с одновременным снижением предельной ставки налога. В материалах отмечалось, что необходимо определить оптимальный размер предельной налоговой ставки, обеспечивающий, с одной стороны, недопущение роста налоговой нагрузки на бизнес, и с другой стороны, соблюдение интересов бюджетов регионов.

Движимое имущество было выведено из базы налога на имущество организаций с 2019 года в результате дискуссии между бизнесом, который жаловался на сложность такого налога, и регионами, в бюджеты которых налог зачисляется. Но уже осенью 2019 года РСПП обратился в правительство с предложением снизить ставку налога на имущество организаций и вернуть в налогооблагаемую базу движимое имущество.

Минфин обещал рассмотреть такую возможность. «Если вернуться опять к налогообложению движимого и недвижимого имущества, снизить ставку, это не решит, конечно, дискуссии, что куда относится (к движимому и недвижимому имуществу — прим. ИФ), но надо взвесить это предложение — ставку отполовинить по недвижимому имуществу, но тогда объектом налогообложения будет все имущество — движимое и недвижимое. Давайте посмотрим, готовы здесь работать», — сказал Силуанов на заседании правления РСПП в октябре 2019 года.

Позже на тот момент директор налогового департамента Минфина Алексей Сазанов пояснил, что технически объединить налогооблагаемые базы достаточно просто. «У вас же в любом случае все объекты на балансе числятся. Есть объекты, которые облагаются по кадастровой стоимости — торгово-развлекательные центры, офисные центры, жилая недвижимость — эти объекты просто исключаете, а все остальное — это, на самом деле, микс движимого и недвижимого имущества. Просто остаточная балансовая стоимость имущества, вот и все», — сказал он.

Отвечая на вопрос о целесообразности такого решения, Сазанов отметил, что все определяется в данном случае доходами регионов. «Если доходы субъектов не пострадают, идея абсолютно здравая. (. . .) Если есть какой-то уровень ставки, который позволит не допустить снижения доходов субъектов, эта идея абсолютно здравая, которая прекратит все споры. Но у меня возникает опасение, что если это предлагает бизнес, скорее всего, здесь есть какой-то подвох, поэтому здесь все надо аккуратно смотреть», — сказал он.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector