Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента

Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента

Чаще всего право собственности на недвижимость возникает на основании договора купли-продажи. Но это может быть и иная сделка об отчуждении имущества, например внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица.
Есть и другие основания возникновения права собственности, в частности акт госоргана и органа местного самоуправления, судебное решение о признании права на самовольную постройку, приобретательная давность, создание нового объекта недвижимости, правопреемство при реорганизации юридического лица.

1. Договоры и иные сделки
Это наиболее распространенное основание возникновения права частной собственности на недвижимое имущество. Вы можете его купить (в том числе выкупить арендованное), приобрести у собственника по договору мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ). Примером иной сделки может быть договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Разновидностью сделки является внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал. Поэтому, если учредитель внес в уставный капитал вашей организации недвижимое имущество, к ней перейдет и право собственности на это имущество (п. 3. ст. 213 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12).

2. Акты государственных органов и органов местного самоуправления
Акты госорганов и органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания права собственности (пп. 2 п.1 ст. 8 ГК РФ). Это основание, как правило, связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность.
В большей степени это относится к передаче публичных земельных участков в частную собственность бесплатно. Бесплатная передача в собственность иного имущества в настоящее время маловероятна. Это возможно в исключительных случаях, например передача культовых зданий и сооружений религиозным организациям (п. 3 ст. 21 Закона о свободе совести).

3. Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку
На основании решения суда вы можете приобрести право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который принадлежит вам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования). При этом необходимо, чтобы одновременно были соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

  • застройщик имел право на строительство;
  • на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • ее сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседей) и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд может признать право собственности на такую постройку, только если вы были лишены возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от вас не зависели
Суд или орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ) может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям. Исполнив это решение, вы сможете приобрести право собственности на нее, если (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ):

  • участок принадлежит вам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования);
  • вы арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства, и закон или договор аренды не содержат соответствующего запрета.

Самовольной постройкой могут быть в том числе объект незавершенного строительства и новый объект, возникший в результате самовольно произведенной реконструкции (п. п. 28, 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

4. Приобретательная давность
В силу приобретательной давности вы можете получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество (ст. 234 ГК РФ, п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Это возможно, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им как своим собственным в течение 15 лет (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Обратите внимание, что приобрести по этому основанию право собственности на публичный земельный участок не получится, поскольку это не предусмотрено земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Чтобы приобрести право собственности по этому основанию, вам нужно обратиться в суд. Решение суда необходимо для регистрации права собственности (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

5. Создание нового объекта недвижимости
Если вы построили объект недвижимости, то можете приобрести на него право собственности. Для этого важно, чтобы (п. 1 ст. 218 ГК РФ):

  • недвижимость была создана для себя;
  • при ее создании не было нарушено законодательство.

При этом объект может быть построен и с привлечением третьих лиц (подрядчиков). По договору подряда вещь изготавливается для заказчика и за его счет, поэтому и право собственности возникает у заказчика (ст. ст. 218, 702, 703 ГК РФ).
Новый объект недвижимости может возникнуть и в результате произведенной вами реконструкции объекта, если при этом изменяются его индивидуализирующие характеристики, например высота, площадь, этажность (Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).

6. Реорганизация юридического лица
Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием возникновения права (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К таковым относится, например, реорганизация юридического лица. Если вы являетесь его правопреемником, то право собственности на принадлежавшее юридическому лицу недвижимое имущество перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
При этом право собственности возникнет с момента завершения реорганзации, а не с момента регистрации права в ЕГРН (п. 3Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Однако мы рекомендуем по окончании реорганизации обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности в ЕГРН, поскольку она в любом случае потребуется, если вы решите, например, впоследствии продать или сдать в аренду недвижимость (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Проверьте, чтобы у вас были в наличии:

  • документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства;
  • документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Эти документы понадобятся, в частности, при обращении в Росреестр.

Могут ли выставить счет за услуги ЖКХ за период до вступления в права собственности?

В сентябре 2019 года подписали договор купли-продажи, но так как на квартиру было наложено ограничение из-за развода продавца, в право собственности вступили только в январе 2020 года. Управляющая компания, ссылаясь на Жилищный кодекс РФ, собирается выставлять счет с сентября. Правомерно ли это?

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 223 ГК РФ определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Так, законодательно закреплено, что право собственности у приобретателя имущества, переход права на которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на помещение в многоквартирном доме, являющееся недвижимым имуществом, возникает с момента государственной регистрации права нового собственника.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ по общему правилу обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Поэтому вам необходимо уточнить, когда в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано ваше право собственности на спорное помещение. Именно с этого момента вы несете расходы на его содержание и оплату коммунальных услуг.

Если после регистрации права квартира своевременно вам не была передана во владение и пользование, претензии о возмещении убытков необходимо адресовать не управляющей организации, а продавцу, у которого квартира была приобретена.

Статья 223. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)

Статья 223 ГК РФ ч.1 . Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 223 ГК РФ ч.1

1. Договор является наиболее распространенным производным основанием возникновения права собственности на вещи. В п. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи (о передаче вещи см. комментарий к ст. 224).

2. Норма п. 1 комментируемой статьи диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.

Читать еще:  Госпошлина за регистрацию права на дом 2020

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК).

4. Пункт 2 устанавливает исключение из общего правила о моменте возникновения права собственности по договору: если товаром является недвижимая вещь, право собственности на нее возникает с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Так, государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, тесно связанные с землей, осуществляется в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. С указанным моментом связано и решение вопроса о том, кто несет убытки, если имела место случайная (при отсутствии чьей-либо вины) гибель или порча передаваемого имущества.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре момент перехода права собственности может быть определен моментом достижения соглашения, моментом уплаты цены и т.д.

6. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Согласно указанной статье если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ»

ВС разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях. Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А., которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности. В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет. По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований. Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). «По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст. 236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность. По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом. «Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект. «В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство. Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет. Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике. «Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности. Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Читать еще:  Форма № ОС-1а

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода. «Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он. – Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно. Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном. Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Основания и момент возникновения права собственности

  • Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество
  • Когда возникает право собственности на недвижимость
  • Может ли возникновение права произойти без госрегистрации
  • Основания возникновения права собственности на самовольную постройку
  • Истечение срока приобретательной давности

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может происходить приведенными ниже способами, регламентированными законом (ст. 218 Гражданского кодекса РФ):

  • Создание нового объекта недвижимости. Право возникает с момента проведения госрегистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Проведение сделки, направленной на отчуждение объекта недвижимости.

Рассматриваемое право при этом возникнет с момента совершения надлежащих регистрационных действий (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В обязательном порядке должны пройти госрегистрацию права на объекты недвижимости, правоустанавливающая документация на которые была составлена после вступления в силу закона «О госрегистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (согласно п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218). В т. ч. подлежат обязательной госрегистрации и возникшие до введения закона № 122-ФЗ права, если происходит переход таких прав, их ограничение или сделка с соответствующим объектом недвижимости совершается уже после вступления в силу закона № 122-ФЗ (п. 3 ст. 69 закона № 218).

  • Исполнение завещания или предписаний закона о переходе права на находившееся в собственности у умершего гражданина имущество.
  • По решению судебного органа в отношении объекта, не имеющего хозяина (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
  • В порядке правопреемства при реорганизации юрлица.
  • После полной уплаты взноса членом того или иного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
  • В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Обратите внимание! Данный список не считается исчерпывающим и может быть расширен с учетом того, что основания возникновения и прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) могут дополнять друг друга.

Когда возникает право собственности на недвижимость

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Важно! Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Вывод! Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.

О том, с какого момента возникает право собственности на земельный участок, читайте в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

  • к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
  • наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
  • соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса.

Важно! Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

Важно! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

Истечение срока приобретательной давности

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

  • Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
  • Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
  • Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
  • Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора.

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22).

Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ.

Гражданское право. Том 1

Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.
1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования.
Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.
Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне*(254). Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?
Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.
Вручение вещи приобретателю может подтверждаться составлением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, или распиской о получении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соответствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.
Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.
В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин «франко» может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество.
Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.
Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.
Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.
Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.
2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219*(255). В названном Законе определен также порядок исправления — по заявлению заинтересованных лиц — технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регистрационные учреждения (реестры).
Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).

Читать еще:  О необходимости заключения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями с региональным оператором договора по вывозу твердых коммунальных отходов

Внимание!

Портал работает в тестовом режиме!

Если у вас появились предложения по улучшению
портала или вы нашли ошибку, свяжитесь с нами.

Форма обратной связи расположена в верхней навигационной панели.

Обратная связь

Предложения и замечания по работе портала направляйте
по адресу: info@adm.khv.ru.

Обратная связь

Предложения и замечания по работе портала направляйте
по адресу: info@adm.khv.ru.

Ошибка!

Неизвестная ошибка. Пожалуйста свяжитесь с нами и опишите последовательность действий которые привели к данному сообщению.

Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

  • Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
  • Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
  • Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
  • Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
  • Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

Клавиатура:

  • Для перемещения между навигационными меню, блоками ссылок в области контента и постраничной навигацией, используете клавишу TAB .
    При первом нажатии будет активировано меню верхнего уровня.
  • Активное навигационное меню или группа ссылок подсвечивается контуром.
  • Для перемещения по ссылкам меню навигации, используйте клавиши ← стрелка влево и стрелка вправо → .
    У активной ссылки будет подсвеченный фон.
  • Для перехода по активной ссылке, нажмите Enter
  • Если активно вертикальное меню или группа ссылок, то для перемещения по ссылкам используйте клавиши стрелка вверх ↑ и стрелка вниз ↓ .
    Для прокутки страницы вверх/вниз используйте клавиши PageUp и PageDown
  • Чтобы убрать активацию с меню/блока ссылок, используйте клавишу Esc .
    Нажатие Tab после этого вернет активацию.

Закрыть ×

Обновлено день назад

Когда наступает право собственности на недвижимость? Возникновение и прекращение права собственности.

Когда наступает право собственности на недвижимость? Возникновение и прекращение права собственности.

Ответ дает начальник отдела по управлению муниципальным имуществом и архитектуре администрации муниципального района – Куклина Л.А.:

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. )

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество и в иных случаях.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector