Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Взаиморасчеты в случае уменьшения площади квартиры

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

ЦДС «Кантеле»

Регистрация права собственности на квартиры

Адрес дома

Пос. Репино, Курортный район, Зеленогорское шоссе, дом 12

Убедительная просьба для тех, кто не подал документы на регистрацию права собственности, срочно обратиться в Отдел передачи недвижимости и оформления прав собственности по тел. +7 (812) 676 06 28

Просмотр квартир

По результатам осмотра квартиры составляется акт осмотра (Акт строительной готовности квартиры). Осмотр квартир ведется по графику в порядке очереди, без предварительной записи.

Документ от 20.09.2017

Осмотр квартир с понедельника по пятницу с 10:00 до 16:00

При себе иметь паспорт и Договор паевого взноса. Для представителей будущих собственников — нотариально заверенная доверенность, паспорт доверенного лица, копию паспорта доверителя.

Телефон управляющей компании — +7 (812) 677 29 76

Для тех, кто заключил Договор по ипотечным программам

Порядок приема квартир и оформления документов может отличаться. Помимо основного комплекта документов на приеме у специалиста Отдела передачи недвижимости и оформления прав собственности вам необходимо иметь все кредитные документы.

В случае уменьшения метража возврат паевого взноса осуществляется на счет кредитного договора, открытого в Банке, поэтому Вам необходимо предоставить реквизиты Банка (для региональных покупателей‐реквизиты филиала, в котором оформлен ипотечный кредит).

Для тех, кто не проживает в Санкт‐Петербурге и Ленинградской области

Просьба заранее связываться с Отделом передачи недвижимости и оформления прав собственности для уточнения деталей приема квартиры!

Для тех, кто не имеет возможности лично принимать квартиру

Для будущих собственников, не имеющих возможности лично принимать квартиру и подписывать все необходимые документы, необходимо оформить заранее нотариальную доверенность на своего представителя по установленному образцу

Что нужно вычеркнуть из ДДУ

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона. Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах. К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены. Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. Главная опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Читать еще:  Как написать заявление в суд о возврате денег за качественный товар

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель. Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Обязательные пункты

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка». Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта. С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019). Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов. У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

Правила приема и оформления квартир

Завтра начинаются осмотры квартир в нашем первом smart-доме «LEGENDA на Оптиков, 34». Предупреждая многие вопросы, в целях обеспечения порядка, а также для сохранности имущества и ваших нервов, публикуем Правила приема квартиры и оформления документов по договорам участия в долевом строительстве.

1. Осмотр квартиры.

1.1. После опубликования информации о начале предъявления квартир к осмотру (письменно, по телефону, другими средствами связи) Дольщику необходимо подъехать на объект для осмотра квартиры согласно записи. Запись осуществляется через специалиста Службы клиентского сопровождения по тел. 677-00-00 для согласования даты и времени визита на объект с целью осмотра квартиры.

УВАЖАЕМЫЕ КЛИЕНТЫ!
Предъявление квартир на объекте производится по предварительной записи при наличии договора (ксерокопии) и паспорта (оригинал).

1.2. Осмотр квартиры на объекте проводится в сопровождении представителя застройщика, при наличии у участника долевого строительства паспорта и договора (для представителей необходимо также наличие нотариально заверенной доверенности). По результатам осмотра квартиры составляется акт осмотра (смотровой лист) за подписью участника долевого строительства и представителя застройщика.

УВАЖАЕМЫЕ КЛИЕНТЫ!
В целях улучшения качества обслуживания, Застройщик оставляет за собой право фиксировать выявленный Дольщиком недостатки по средствам
фото- и видео- фиксации. На осмотре может присутствовать не более двух лиц: лицо имеющее право подписывать Акт осмотра и сопровождающий.
Данное правило действует в целях обеспечения безопасности и сохранности имущества на объекте.

При отсутствии замечаний Дольщик подписывает акт осмотра в 2-х экзеплярах, один из которых остается на руках у Дольщика, а второй экземплях у представителя Застройщика.

В случае если акт осмотра подписан с замечаниями:
• Фиксируются выявленные замечания в акте осмотра и определяется срок устранения замечаний;
• Застройщик устраняет все выявленные замечания;
• Приглашаем Вас на повторный осмотр (для проверки устранения всех замечаний)
• Подписываем акт осмотра без замечаний по качеству.

УВАЖАЕМЫЕ КЛИЕНТЫ!
Недостатки в местах общего пользования, выявленные Дольщиком, не являются недостатками, вносимыми в Акт осмотра квартиры, а также не являются препятствием для подписания Акта приема-передачи. Такие недостатки будут устраняться в рамках существующей гарантии, предоставляемой Застройщиком.

2. Подписание документов в офисе Службы клиентского сопровождения на ул. Оптиков,34 и/или на ул. Стартовая, 8

2.1. При отсутствии недостатков при осмотре квартиры, а также при проведении взаимных расчетов по Договору, Дольщик подписывает Акт приема-передачи в день осмотра, в офисе на ул. Оптиков,34.

2.2. В случае подписания Акта приема-передачи не в день осмотра, Дольщик записывается на подписание через специалиста Службы клиентского сопровождения по тел. 677-00-00 для согласования даты и времени визита в офис на ул. Стартовая, 8.

2.3. Проведение взаиморасчетов, по результатам обмеров ПИБ, в случае изменения общей площади квартиры/нежилого помещения.

В случае увеличения общей площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре: доплата со стороны участника долевого строительства производится безналичным платежом, либо в кассу Застройщика.
В случае уменьшения общей площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре: возврат производится безналичным платежом на основании подписанного акта приема-передачи, на расчетный счет, указанный участником долевого строительства.
В любом случае, подписание Акта приема-передачи невозможно до окончательных взаиморасчетов.

2.4. Подписание Акта приема-передачи квартиры. При себе необходимо иметь:

• Подлинник договора участия в долевом строительстве со штампом о регистрации в Управлении Росреестра по СПб.
• Подлинники дополнительных соглашений со штампом о регистрации в Управлении Росреестра по СПб (если таковые были).
• Действующий паспорт (оригинал).
• Для представителей участника долевого строительства – нотариально заверенная доверенность и паспорт доверенного лица (оригинал).

2.5. Получение ключей и сопровождающей документации.
Ключи выдаются участнику долевого строительства (доверенному лицу) на основании подписанного акта приема-передачи или договора временного пользования, паспорта и доверенности (для доверенных лиц) строго в офисе на ул. Оптиков,34.

3. Регистрация права собственности

Компанией LEGENDA предоставляется услуга по регистрации права собственности в кратчайшие сроки и с минимальными усилиями Дольщика. Стоимость услуги 15 000 руб.

Документы необходимые для регистрации:
• Подлинник договора участия в долевом строительстве со штампом о регистрации в Управлении Росреестра по СПб – 1 экземпляр.
• Подлинники дополнительных соглашений со штампом о регистрации в Управлении Росреестра по СПб (если таковые были) – по 1 экземпляру.
• Для ипотечных сделок – кредитный договор/закладная (уточняется у Банка)
• Подлинники Акта приема-передачи квартиры – 2 экземпляра.
• Копия паспорта гражданина РФ (ксерокопия).
• Доверенность, если на основании таковой действовало доверенное лицо при подписании каких-либо документов.
• Квитанция об оплате гос. пошлины

Если Вы приобретали квартиру с привлечением кредитных средств банка, то до обращения в Управление Росреестра по СПб Вам необходимо связаться с банком для уточнения комплекта документов для регистрации права собственности.
Адрес Управления Росреестра по СПб в интернете: www.to78.rosreestr.ru

4. Регистрация по месту жительства (прописка)
Регистрация гражданина по месту жительства (прописка) производится после регистрации права собственности на квартиру (получения свидетельства о праве собственности). По вопросам регистрации следует обращаться в управляющую компанию.

Взаиморасчеты в случае уменьшения площади квартиры

  • Калькулятор неустойки
  • Статьи
  • Решения судов
  • Пакеты услуг
  • Образцы документов
  • Отзывы
  • Вопрос — ответ
  • Контакты

Что делать, если площадь квартиры меньше чем в договоре?

В данной статье расскажем о том, как быть если по результатам обмеров БТИ площадь квартиры в новостройке уменьшилась по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре.

Гражданин приобретает объект на стадии строительства дома по договору участия в долевом строительстве, в предусмотренный срок осуществляет все установленные платежи в размере, о котором договорился с застройщиком изначально. Однако в период введения дома в эксплуатацию может получиться ситуация, когда после произведенного обмера сотрудниками БТИ площадь объекта оказывается меньше, чем заявлялось в проектной документации и договоре. Негодование участника долевого строительства и его желание требовать с застройщика излишне уплаченные денежные средства несложно понять, особенно учитывая размер стоимости квадратного метра недвижимости в Москве и Московской области. На практике иногда разница между изначально заявленной и фактической площадью объекта – 1-2 квадратных метра, что в ценовом эквиваленте представляет собой существенную сумму, и далеко не всегда застройщики добровольно ее возвращают.

Читать еще:  Приватизация; право, а; не; обязанность

Для того, чтобы отстоять свои права в данной ситуации, необходимо знать, как застройщики формулируют условия о цене и площади квартиры в договоре, и в зависимости от этого выстраивать соответствующую модель поведения.

Наиболее популярные варианты определения цены договора выглядят следующим образом:
Площадь Объекта долевого строительства является ориентировочной.

Уточненная площадь устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ. При этом стороны договорились, что в случае отклонения уточненной площади от проектной, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, стороны производят дополнительные взаиморасчеты, исходя из цены одного квадратного метра квартиры.

Для лучшего понимания ситуации и возможного поведения в ней следует определиться с понятием цены договора участия в долевом строительстве, под которой подразумеваются денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства застройщику на первоначальных условиях. Она оговаривается в договоре на момент его подписания и является по общему правилу неизменной, однако Федеральным законом № 214 предусмотрена возможность увеличения или уменьшения цены договора после момента его заключения в некоторых случаях.

Изменение цены имеет место при обязательном условии указания такой возможности в договоре с определением порядка и случаев такого изменения. Изменение носит форму соглашения, которое не может быть заключено при отсутствии волеизъявления любой стороны договора.

Следовательно, если у Вас в договоре содержится положение, позволяющее изменить цену договора при изменении фактической площади объекта, Вы заключаете описанное выше соглашение. Если застройщик по каким-то причинам отказывается его заключить, денежные средства можно потребовать в судебном порядке, ссылаясь на нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Цена Объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

В случае уточнения характеристик объекта после замеров БТИ цена объекта не изменяется. Тем не менее, если данные замеров БТИ выявили уменьшение площади квартиры, существенно превышающие допустимые отклонения и погрешности изменений, Участник вправе потребовать соразмерно уменьшения цены договора.

В данном случае участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или отказаться от его исполнения в одностороннем порядке только в случае существенного изменения площади объекта. Однако нужно понимать, что это оценочная категория, поэтому решать в каждом конкретном случае вопрос о существенности отклонений площади будет суд. Исходя из практики, отклонение свыше 8% от изначальной площади квартиры суды, как правило, признают существенным.

Цена договора подлежит изменению.

Как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, только в случае изменения первоначальной площади по сравнению с фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ более чем на 1 метр квадратный.

Данный вариант аналогичен первому, за исключением того, что застройщик предусматривает допустимую погрешность.

Таким образом, если фактическая площадь изменится относительно проектной в определенных договором рамках, то никаких доплат производиться не будет.

Несмотря на то, что правда в данном вопросе часто на стороне дольщика, в суде может происходить не все так однозначно. Прежде всего участник должен понимать, что затраты на проведение независимой судебно-строительной экспертизы в таком споре неизбежны. В свою очередь застройщик аналогично вправе выдвинуть кандидатуру эксперта, и далеко не факт, что выводы обеих экспертиз совпадут, а какие из них суд положит в основу своего решения – большой вопрос. Однако размер денежных средств на проведение указанной экспертизы (в среднем от 8000 до 15000 рублей) куда меньше, чем сумма, которую можно получить в итоге. К тому же в случае выигрыша дела судом с застройщика будет дополнительно взыскана компенсация морального вреда и штраф 50% по Закону о защите прав потребителей, а также произведенные затраты на экспертизу.

Таким образом, если Вы оказались в подобной ситуации, следует четко решить для себя, стоит ли тратить денежные ресурсы и время на спор с застройщиком. Если считаете, что справедливость на Вашей стороне и что возможный результат оправдает вложенные для его достижения средства, то, несомненно, вступать в спор необходимо. Однако настоятельно рекомендуем обращаться для этого к профессиональным юристам, чей опыт и знание определенных тонкостей процесса помогут склонить Фемиду на Вашу сторону.

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ

Юристы по ДДУ. Какие бывают юридические компании?

Приемка квартиры в новостройке 2020

Почему 4 из 5 юридических компаний обманывают вас?

Взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ

По предварительному договору купли-продажи общая проектная площадь = 105,3 кв. м. Никакой другой площади не выделено и не указано, стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены за квадратный метр, умноженной на общую проектную площадь (105,3 кв.м.). Ничего не говорится про лоджии, балконы, понижающие коэффициенты.

Далее ниже идет следующий текс в договоре:

«В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ на три и более чем три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, продавец любым доступным способом извещает покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости, после чего стороны в течении 10 рабочих дней обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием окончательной стоимости квартиры по основному договору и сроках возврата покупателям продавцом денежных средств в связи с уменьшением площади исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4, либо сроках доплаты покупателям продавцу денежных средств в связи с увеличением площади квартиры исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4 договора. В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ менее чем на три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, стоимость квартиры по основному договору не изменяется и составляет денежную сумму, установленную в п. 2.3.4 настоящего договора.

Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.»

По результатам обмеров ОТИ ситуация следующая:

Общая площадь — 99,6. Площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом): лоджии – 3,8.

При этом из обмеров ОТИ видно, что общая площадь не включает в себя лоджии.

Застройщик отказывается выплачивать разницу 105,3-99,6=5,7 кв. метра. Мотивирует тем, что общая проектная площадь (105,3) имелась в виду уже с лоджиями, а следовательно 105,3-99,6-3,8=1,9 кв. метра, что меньше 3 кв. метров, а следовательно они нам ничего не должны по их логике. Кто прав в этой ситуации?

    обмеры БТИ
  • Поделиться

Ответы юристов ( 4 )

  • 1853 ответа
  • 735 отзывов

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № к сожалению не помню, лоджии не входят в общую площадь квартиры.

Застройщик не прав, вам должны выплатить эту разницу.

С уважением, Олег

Проектная площадь не засчитывается, потом идет обмер квартиры по факту и уже определяется площадь, но балконы туда не входят.

С уважением, Олег

.5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, общая площадь жилого помещения включает в себя сумму всех его частей, включая вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных, связанных с проживанием, нужд (ванная, туалет, кладовки), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ну балконы не входят в общую площадь, следовательно и платить вы за нее не должны.

Ну это не обход = это нарушение законодательства.

  • 524 ответа
  • 219 отзывов

К предварительному договору должен быть приложен план квартиры. На этом плане 105,3 кв.м. складываются из каких помещений? Обычно Застройщики в проектную площадь закладывают и вспомогательные помещения, в том числе и балконы (лоджии). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

К договору приложен план всего этажа, прилагаю его фото. Никаких комментариев к этому плану нет.

Хорошо бы увидеть скан договора. Тогда все было бы понятно.

Согласно п. 3.36. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37)
площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Читать еще:  ВС РФ разъяснил, как соотносятся между собой требования о возвращении аванса по договору и взыскании неустойки за нарушение срока передачи товара

Застройщики, что бы обойти эту норму и ст.15 ЖК РФ указывают в договоре проектную площадь. Надо читать договор.

Может это и в Вашу пользу. Если в договоре нет сведений о том какие помещения входят в 105,3 кв.м. надо пользоваться этим.

В абз.2 п.2.3.1. договора указано, что в Основном договоре
указывается общая площадь квартиры определенная на основании данных технической
инвентаризации в соответствии со ст.15 ЖК РФ. А в п. 2.3.4. договора указано,
что цена квартиры по Основному договору определена в размере ХХХ руб. из
расчета стоимости 1 кв.м. ХХХ руб. Тем самым Продавец согласился с тем, что стоимость квартиры,
в Основном договоре, установлена за общую площадь квартиры в соответствии со ст.15 ЖК РФ, т.е. без учета балконов и лоджий. Ну и соответственно перерасчет.

Удачи, я думаю и закон и договор на вашей стороне

При составлении договора площадь лоджии преднамеренно или по ошибке не была включена в текст договора. Поэтому п.2.3.6. договора читается как будто он вставлен из другой «пьесы». Нет логической связи с другими пунктами договора. Ведь ни где больше в договоре нет указаний, что проектная площадь квартиры включает в себя в том числе и площадь лоджии. Ошибка Продавца . А если проектная площадь квартиры с учетом лоджии действительно составляет согласно проектной документации 105,3 кв.м.? Действительно как-то все запутано. Но по договору предметом договора купли — продажи является квартира. Спор только о том какова площадь квартиры должна быть после сдачи дома в эксплуатацию и производства обмеров уже готовой, а не проектной (нарисованной) квартиры.
В соответствии с п.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с п.3, ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом лоджии, не входит в понятие квартиры. Если добавить п.5 ст.15 ЖК РФ согласно которой, (об этом уже писали юристы) общая площадь жилого помещения
состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То ответ возникнет сам собой. По договору я покупал(ла) квартиру общей площадью 105,3 кв.м. и неважно проектная или фактическая эта площадь. Данная площадь подлежит корректировки после обмера ОТИ. Поскольку квартира и жилое помещение — равнозначные понятия, то в ее площадь не входят балконы и лоджии. А как уже неоднократно указывалось предметом договора является купля-продажа квартиры состоящей из ХХХ комнат, расположенная.

В этом случае в договоре стоимость лоджии должна быть прописана отдельной строкой, причем с понижающим коэффициентом. Отдельной строкой именно потому, что она не входит в состав понятия «квартира». Как говорил один умный кот «Корова у нас по документам одна. »

ЖК «Дом на Рогожском Валу» (Москва, Рогожский Вал, 11)

ПАМЯТКА

по передаче объекта строительства (создания) жилого комплекса с подземной автостоянкой и встроенными помещениями по адресу: г. Москва, улица Рогожский Вал, вл. 11

1. Первичный осмотр квартиры.

1.1. После получения сообщения от застройщика (ООО «Рогожский») о готовности квартиры к осмотру, необходимо связаться со специалистами отдела сопровождения клиентов по телефону 8 (499) 683-03-03 для подтверждения даты и времени Вашего визита на объект. В случае, если квартиру принимает Ваш представитель, действующий по нотариальной заверенной доверенности, то необходимо об этом также оповестить специалиста отдела по сопровождению клиентов ООО «Рогожский».

Адрес объекта: г. Москва, улица Рогожский вал, вл. 11

Внимание! Осмотр квартир на объекте ведется строго по предварительной записи. Просьба приходить заблаговременно (за 5-10 минут до назначенного времени). На осмотр квартиры отведен 1 час. Если Вы опоздали, то осмотр квартиры будет сокращен на время Вашего опоздания.

1.2. Осмотр квартиры на объекте проводится в сопровождении представителя брокера, в согласованное со специалистом по сопровождению клиентов время, при наличии у участника долевого строительства паспорта и договора участия в долевом строительстве (для представителя — необходимо также наличие нотариально заверенной доверенности). По результатам осмотра квартиры составляется акт осмотра за подписью участника долевого строительства и представителя застройщика.

2. Подписание документов в офисе или на объекте.

2.1. Подписание документа — акта приема-передачи квартиры, по согласованию с Вами происходит в момент осмотра квартиры (при условии, что все взаиморасчеты с застройщиком произведены).

2.2. В случае увеличения площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре участия в долевом строительстве доплата со стороны участника долевого строительства производится безналичным платежом по реквизитам застройщика, указанным в договоре участия в долевом строительстве. В случае уменьшения общей площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре: возврат денежных средств участнику долевого строительства производится безналичным платежом на расчетный счет, указанный Вами в заявлении. В заявлении на возврат должны быть указаны следующие реквизиты: ФИО, правовая форма и полное наименование банка, расчетный счет, корреспондентский счет, БИК и ИНН банка.

Для подписания документов при себе обязательно иметь:

1. Подлинник договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2. Подлинники дополнительных соглашений со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (при наличии).

3. Подлинник соглашения об уступке прав по договору участия в долевом строительстве со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

4. Подлинники платежных документов о доплате (при условии увеличения площадей (квитанции к приходным кассовым ордерам, либо платежные поручения).

5. Действующий паспорт (для всех участников долевого строительства).

6. Для представителей участников долевого строительства, действующих по нотариально заверенной доверенности, — нотариально заверенная доверенность и паспорт доверенного лица. Если в договоре со стороны участников долевого строительства выступает другое лицо (несколько лиц), все должны явиться одновременно, либо направить Доверенное лицо с надлежащим образом оформленной нотариальной доверенностью (доверенностями) от этого лица (этих лиц).

3. Получение ключей на объекте.

Ключи выдаются участнику долевого строительства (доверенному лицу) на основании подписанного акта приема-передачи, паспорта и доверенности (для доверенных лиц). В день получения ключей в соответствии с требованиями жилищного законодательства производится заключение договора управления многоквартирным домом.

4. Регистрация права собственности (дополнительная информация).

Документы, необходимые для регистрации:

4.1. Подлинник договора участия в долевом строительстве со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – 1 экземпляр.

4.2. Подлинники дополнительных соглашений со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственно регистрации. кадастра и картографии по Москве (при наличии) – по 1 экземпляру.

4.3. Подлинник соглашения об уступке прав по договору участия в долевом строительстве со штампом о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (при наличии) – 1 экземпляр.

4.4. Подлинники акта приема-передачи квартиры – 2 экземпляра.

4.5. Документ, удостоверяющий личность + ксерокопия (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).

4.6. Документ о семейном положении (свидетельство о браке + ксерокопии) при государственной регистрации права общей совместной собственности/нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака/нотариально удостоверенный брачный договор (если был на момент регистрации ДДУ, дополнительного соглашения, уступки)).

4.7. Доверенность, если на основании таковой действовало доверенное лицо при подписании каких-либо документов.

4.8. Квитанция об оплате гос. пошлины. Если Вы приобретали квартиру с привлечением кредитных средств банка, то до обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Вам необходимо связаться с банком для уточнения комплекта документов для регистрации права собственности.

5. Регистрация по месту жительства(прописка).

Регистрация гражданина по месту жительства (прописка) производится после регистрации права собственности на квартиру (получения свидетельства о праве собственности) в установленном законодательством порядке.

Контактная информация:

Действие

Исполнитель

Контакты

Запись клиента на осмотр квартиры/машиноместа

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector