Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Варианты продаж по дду

Преимущества ДДУ по ФЗ 214

Заключение договора долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости в новостройке. Почему и в чем преимущества покупки квартиры по ФЗ 214?

· Информационная открытость

214-ФЗ требует от застройщика и строительного объекта информационной открытости. Клиент всегда может ознакомиться с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, финансовыми и другими бумагами. Также девелопер предоставляет комплект документов на строящийся объект.

Строительство по 214 ФЗ – это гарант надежности застройщика и для дольщиков, и для государства. Приобретая недвижимость, клиент может быть уверен, что получит именно то, за что заплатил, и в оговоренные сроки. Кроме того, работа по 214-ФЗ дает строительным компаниям преимущество при получении кредитов.

· Наличие разрешительных документов

По 214-ФЗ девелопер может начать строительство, только при наличии разрешительных документов: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектная документация, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры. Это практически сводит на «нет» риски покупки квартиры в новостройке, которая никогда не будет построена.

· Законность сделки

Двойные продажи квартир по ДДУ исключены, так как договор долевого участия по 214 ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Эта процедура включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки по покупке квартиры.

· Сроки строительства

214-ФЗ накладывает на застройщика финансовую ответственность за сроки сдачи объекта недвижимости. В случае нарушения сроков строительства, девелопер должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и уплатить неустойку согласно договору. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и требовать возврата денег.

· Качество строительства

По 214-ФЗ девелопер обязан производить строительство в соответствии с условиями ДДУ или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика или возмещения своих расходов на их устранение, либо уменьшения стоимости договора долевого участия. Согласно ФЗ 214 на объект долевого строительства устанавливается гарантия 5 лет.

Купить квартиру в новостройке по 214-ФЗ в соответствии с условиями ДДУ – это значит свести к минимуму все возможные риски, которым подвергнуты сделки по приобретению недвижимости. Девелопер проекта Близкое – компания ПетроСтиль – надежный застройщик, работающий по 214-ФЗ, предлагает своим клиентам правовую схему покупки квартиры, таунхауса или коттеджа в пригороде Санкт-Петербурга (СПб), при которой соблюдаются все положения федерального закона, защищающего права дольщиков.

Предлагаем Вашему вниманию загородные дома в Мистолово – малоэтажном ЖК Близкое. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить жилье на севере СПб. Поселок находится в 7 км от КАД и 7-10 минутах от станций метро Парнас или Девяткино.

Близкое предлагает к продаже несколько типов загородной недвижимости – индивидуальные дома из кирпича, квартиры и таунхаусы различной площади и стоимости. Подробную информацию об условиях покупки и ценах на загородные дома с участками в европейском пригороде Санкт-Петербурга — Близком, можно получить на сайте, в офисе отдела продаж или по телефону.

Статьи

Если вы владеете имуществом дольше минимального срока, то вам не нужно платить налог с продажи, заполнять декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию.

С какого момента начинается срок владения, зависит от способа получения недвижимости. Давайте рассмотрим наиболее популярные варианты.

В статье «Налог с продажи квартиры» мы подробно рассказали об уменьшении налога с продажи, минимальном сроке владения и налоговых вычетах.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Договор купли-продажи

Если был подписан договор купли-продажи, вы становитесь собственником с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Основание: ст. 131, 223 ГК РФ.

Сейчас подтверждением вашего права является выписка из ЕГРН, а до 15 июля 2016 года это было Свидетельство о праве собственности.

Пример:

Вы купили квартиру и 20 января 2016 года подписали договор купли-продажи. Свидетельство о праве собственности датировано 25 марта 2016 года. В феврале 2019 года вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи? Да, так как вы владеете недвижимостью менее 3 лет.

Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То есть с 25 марта 2016 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2019 и подать ее в налоговую инспекцию.

Пример:

Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня 2016 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября 2016 года. Если это ваше единственное жилье, то можете продать его без налога в любое время., потому что с 2020 года минимальный срок владения единственным жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Если же это не единственная ваше жилье, то для безналоговой продажи придется отложить сделку до 15 сентября 2021 года. Напоминаем: минимальный срок владения не единственным жильем, купленным после 01.01.2016 года – 5 лет.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Строительство дома

Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом. Основание: ст. ст. 131, 219 ГК РФ.

Пример:

В 2013 году вы купили участок. В 2018 построили на нем дом и официально зарегистрировали. В 2019 вы продали дом. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности?

Да, так как дом находится в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения начался с момента регистрации в 2018 году. До 30 апреля 2020 года вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2019 и до 15 июля 2020 заплатить налог с продажи дома.

Квартира по наследству

Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.

Пример:

В мае 2016 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2017 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2019 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2016 и превысил 3 года.

Существуют исключения:

Если квартира, приобретенная в браке, получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример:

В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на мужа. После смерти мужа в 2017 году жена вступила в наследство. В 2019 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с продажи собственности?

Нет, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю.

Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.

Пример:

В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры.

В 2017 году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года.

Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Супервычет: оплата наших услуг только после получения вычета!

У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, можно обратиться в агентство недвижимости или непосредственно к застройщику. У кого из продавцов выгоднее купить жилье в новостройке?

Читать еще:  Если водительское удостовирение до 5 05 2020 они действительны и скольки

Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков

В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.

Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.

О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая «сила бренда» не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья. Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний — «Мавис» и «Строительный трест»).

В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке. В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры). С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет. Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти. Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений. Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником. Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее. Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может «зарезервировать» за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными. Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию. Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».

Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор ). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства. В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

  • строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
  • стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
  • дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
  • условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
  • паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.
Читать еще:  Водительские права для инвалидов: как получить

С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства. Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России критериям от 27 февраля 2019 года. На данный момент они касаются следующих случаев:

  • «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
  • проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)
  • проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка. Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2019 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор .

Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ. Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.

Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке.

Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены ДДУ

Покупка недостроенных квартир по договорам долевого участия (ДДУ) может быть запрещена к 2020 году. Законопроект с таким запретом внесут в Госдуму ближайшей осенью. По замыслу авторов законопроекта, это застрахует дольщиков от недобросовестных застройщиков и вынудит строительные компании продавать только готовые квартиры.

После объявления о предстоящей новации в июле этого года представители бизнеса заговорили о возможном росте цен на новостройки, ссылаясь на отсутствие доступного кредитования, высокие социальные обязательства и низкий спрос. Между тем купить квартиру на стадии котлована или в недостроенном доме можно не только на основании ДДУ. Закон о долевом участии появился только в 2004 году — до этого недостроенное жилье продавалось совсем по-другому. В настоящий момент законодательство предусматривает как минимум три законных способа стать владельцем квартиры в новостройке — это заключение предварительного договора, покупка пая в жилищно-строительном кооперативе и приобретение жилищного сертификата. Если законы не изменятся к 2020 году, схемы из нулевых смогут вернуться и вновь занять доминирующее положение на рынке.

Схема # 1. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.

«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. — Как правило, такое оформление занимает длительное время. Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».

«Предварительные договоры — это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании « Группа ЛСР » Валерий Забелин. — Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».

Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.

Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости». Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», — уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.

«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж. При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена может быть увеличена. Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».

Между тем кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.

«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».

Схема # 3. Жилищный сертификат

Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик. При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании. При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.

«Жилищный сертификат — это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. [Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».

Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги — в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты. Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель. Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.

Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.

Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.

Читать еще:  Банк Крыловский

Вексель

« Помимо вышеперечисленных способов приобретения жилья на рынке также есть варианты покупки по вексельным схемам и договорам соинвестирования. Это так называемые « серые » схемы. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы», — считает Мария Литинецкая.

Структура вексельной покупки неготовой квартиры существует на российском рынке не первый год, единое мнение о законности такой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой ценную бумагу, выпустить которую имеет законное право любая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне определенную сумму денег после наступления заранее оговоренной даты.

В случае с покупкой квартиры схема работает так: застройщик выпускает вексель, в котором прописана базовая стоимость ценной бумаги, а также сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты. Когда наступает час икс, застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более высокой цене, после чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры. Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный договор, который с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера продать недвижимость покупателю по заранее согласованной цене, которая обычно соответствует конечной стоимости векселя.

«Статьи 1 и 3 Федерального закона №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов… » содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения иначе, как по договору участия в долевом строительстве. Исключение составляют только деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, — рассказал « РБК-Недвижимости » партнер юридической компании « Пепеляев Групп » Алексей Коневский. — Нужно отметить, однако, что данное ограничение установлено только в отношении жилых помещений. Ставшие в последнее время популярными апартаменты, с точки зрения правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, могут продаваться без учета этих ограничений».

Плачу ли я налог с продажи, если ДДУ заключен в 2014-м?

— Я купила квартиру на котловане в 2014 году за 1 800 800 рублей, ключи и право собственности получила в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 2 035 093 рубля. Планирую продавать за 2 900 000. Три года считаются с даты покупки или оформления права собственности? Какой налог я должна платить при продаже? Многие покупатели звонят и спрашивают, какая сумма будет указана в ДКП. Насколько я понимаю, их интересует возврат имущественного налога. Имущественный налог можно получить только с суммы 2 млн, не более того?

Отвечает доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова Елена Зацаринная:

Поскольку Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру — это 2019 год. В Вашем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Так как квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, при продаже квартиры в 2019 году Вы заплатите налог в размере 13% от ее стоимости, указанной в договоре. Поэтому вопрос, который, как Вы говорите, задают покупатели, вполне закономерен. В Ваших интересах, чтобы стоимость, указанная в ДКП, была минимальная.

В отношении дохода, полученного от продажи данной квартиры, Вы будете обязаны предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2019 год.

При этом у Вас есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. Применить вычет в 1 млн рублей: НДФЛ = (2 900 000 – 1 000 000) х 13% = 247 000 руб.
  2. Учесть расходы, связанные с приобретением: НДФЛ = (2 900 000 – 1 800 800) х 13% = 142 896 000 руб. В конкретно Вашей ситуации это наиболее предпочтительный вариант.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право собственности считается возникшим с 2019 года. Вы не будете платить налог с суммы 1,8 млн рублей, однако при продаже недвижимости за 2,9 млн рублей с разницы придется заплатить 13%.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности, а не заключения договора участия в долевом строительстве. В данном случае при продаже квартиры за 2,9 млн рублей налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму расходов. НДФЛ составит 142 896 рублей (13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки).

Имущественный вычет при покупке жилья составляет 2 млн рублей на человека. При покупке квартиры на двух и более лиц каждый из них может воспользоваться вычетом на 2 млн.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Да, совершенно верно, вычет можно получить с суммы 2 млн. Что же касается Вашей ситуации, то, согласно законодательству, собственность у Вас возникла в 2019 году, и теперь у вас два варианта: либо ждать пять лет (а не три), либо платить налог. Рекомендую Вам воспользоваться системой «доходы минус расходы»: (2 900 000 – 1 800 800). Итого 1 099 200 рублей — налогооблагаемая база, а налог, который будет нужно заплатить, составит 142 896 рублей.

Отвечает юрисконсульт офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Марина Маркина:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налогоплательщики освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находится в их собственности не менее минимального предельного срока владения. В Вашем случае это пять лет. Этот срок будет исчисляться с даты регистрации Вашего права собственности на квартиру, то есть с 2019 года.

Если право собственности на объект недвижимости возникло после 01.01.2016, то для целей налогообложения доход от продажи квартиры будет считаться не меньше чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, даже если продавец захочет указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость.

Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры в размере 1 млн рублей. В этом случае налог составит 13% от 1,9 млн рублей (2 900 000 – 1 000 000). Вместо имущественного налогового вычета можно воспользоваться правом на уменьшение суммы полученных доходов от продажи квартиры на сумму понесенных расходов, связанных с ее приобретением. В этом случае налог составит 13% от 1 099 200 рублей (2 900 000 – 1 800 800).

При этом надо отметить, что ставка 13% применяется лишь к резидентам; в отношении нерезидентов (граждан, проживающих в России менее 183 дней в году) действует ставка 30%, и при уплате НДФЛ с продажи недвижимости они лишены права на какие-либо вычеты или льготы.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Давность владения считается с даты оформления в собственность. У Вас такой срок составляет пять лет, а не три года. Заплатить налог надо до 15 июля 2020 года, а подать налоговую декларацию — до 30 апреля 2020 года. Налог Вы платите 13%, если Вы резидент РФ. При этом можете учесть затраты на покупку квартиры.

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Право собственности на недвижимость, в соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ, наступает с даты его государственной регистрации. Поэтому при продаже квартиры Вы будете платить налог на доход физических лиц (НДФЛ), рассчитываемый по формуле: НДФЛ = сумма дохода x 13%. При этом сумма дохода от продажи недвижимости определяется в соответствии с ценой, указанной в договоре купли-продажи.

В договоре купли-продажи квартиры я бы советовал Вам указывать реальную цену, за которую Вы продаете недвижимость. При любых неблагоприятных для Вас последствиях, которые могут наступить при совершении сделки, Вы всегда сможете в суде востребовать реальную сумму, за которую продавали квартиру (или которую хотели получить, но не получили от покупателя). Не забывайте, что, пытаясь сэкономить на налоге на доход от продажи недвижимости (занижая цену квартиры в договоре купли-продажи), Вы рискуете потерять и квартиру, и деньги. А проблемы налогового вычета, право на которое получат или не получат покупатели Вашей квартиры, на мой взгляд, не должны Вас тревожить.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector