Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вывести покупателя на сделку

Безопасность сделок на Авито

Шесть правил, которые помогут вам
распознать мошенников

Обращайте внимание на цену

Не доверяйте слишком выгодным предложениям. Мошенники часто используют этот прием, чтобы привлечь внимание доверчивых покупателей.

Осторожнее с предоплатой при покупке

Слишком выгодное предложение с требованием подтвердить заинтересованность в сделке деньгами —
скорее всего, обман.

Тщательно проверяйте товар

Не отдавайте деньги пока не проверите товар. Не торопитесь, даже если продавец на этом настаивает.

Если вещь дорогая, лучше выбрать для встречи спокойное место, которое вы хорошо знаете.

Задумайтесь, если покупатель
на все согласен

Будьте особенно бдительны, если покупатель почти ничего не спрашивает о вашем товаре, соглашаясь
на все, и предлагает отправить вам предоплату, хотя
вы даже о ней не просили. Скорее всего это обман.

Не сообщайте полные данные
вашей карты

Никому нельзя говорить срок действия вашей банковской карты, код с обратной стороны и код из смс. Для отправки аванса покупателю достаточно знать номер карты и имя ее владельца.

Не переходите по ссылкам в сообщениях
от незнакомцев

Не переходите по ссылкам и не открывайте файлы, если не знаете, кто их отправил, особенно на смартфонах. Если не соблюдать это правило, то очень легко можно подхватить вирус или подключить платную подписку на что-нибудь. Злоумышленники также могут украсть данные банковской карты или логин и пароль от аккаунта на Авито.

Распространенные схемы мошенников

При покупке автомобиля

Продажа кредитного или заложенного автомобиля

Константин Петрович решил купить себе новую машину. Он встретился с продавцами, осмотрел машину и остался доволен. Его даже не смутило то, что продавцы показали ему не оригинал, а дубликат ПТС. Подумаешь, потерялся. Константин Петрович купил машину, переоформил и стал кататься. Но катался он недолго. Через какое-то время Константину Петровичу позвонили сотрудники банка и забрали автомобиль. Оказалось, предыдущий владелец брал его в кредит и перестал платить.

Перекупщик выдает себя за владельца

Василий нашел объявление о продаже автомобиля от частного лица по очень выгодной цене. Он приехал посмотреть покупку, но на месте выяснилось, что продавец не частное лицо, а автосалон-перекупщик.

Продажа автомобиля со скрытыми дефектами

Петя купил автомобиль, который, как ему казалось, был практически новым. Да и продавец оказался на редкость сговорчивым. Он даже отвез Петю в салон к «хорошему» автомеханику для проверки. Вот только через неделю Петя чуть не попал в аварию из-за отказавших тормозов. Да и пробег оказался скручен в два раза.

Продавец за границей

Сергей покупал автомобиль, и в самом конце обсуждения продавец вдруг сказал, что автомобиль находится за границей. Но тут же успокоил: скоро привезут, вот все документы. Для того, чтобы заключить сделку, продавец взял у Сергея авансовый платеж. Вторую часть суммы планировали отдать после приезда автомобиля в Россию, но этого так и не случилось. Как не удалось найти продавца с авансом.

Покупка неисправного авто в автосалоне

Людмила покупала автомобиль в салоне, который оказался посредником, а не владельцем автомобиля. При этом она невнимательно проверила договор. Когда оказалось, что машина барахлит, салон отправил Людмилу к настоящему владельцу. А его уже и след простыл.

При сделках с недвижимостью

Договор аренды с лицом, выдающим себя за собственника

Владимир нашел на Авито подходящую квартиру в спальном районе. При осмотре агент и человек, представившийся собственником, предложили сразу подписать договор. Владимир отдал предоплату и комиссию агенту, получил ключи и приготовился переезжать. Когда он уже распаковывал коробки, появился настоящий собственник, который ничего не знал о сделке. Владимир позвонил знакомому юристу, но тот сказал, что подписанный договор не имеет юридической силы и у Владимира нет никаких прав жить в этой квартире.

Информационные агентства

В поиске квартиры Саша позвонил по привлекательному объявлению. Автор ответил, что он всего лишь посредник и предложил заплатить деньги за контакт собственника жилья и ещё несколько интересных вариантов. Саша согласился и тут же полез за кошельком. Прозванивая список, Саша выяснил, что контакты в нем давно устарели, и по ним никто уже ничего не сдает. Получается, что он отдал деньги за бесполезную информацию.

Предоплата в краткосрочной аренде

Дима хотел отдохнуть в приморском городе и искал квартиру или дом с посуточной арендой. Он нашел совершенно чудесный дом в пяти минутах от моря и позвонил владельцу. Тот сказал, что сейчас сезон отпусков и домом уже интересовались. И тут же успокоил расстроенного Диму, что сделает выбор в его пользу за предоплату. Дима тут же побежал бронировать дом и. в итоге отпуск пришлось отложить. После того, как он перевел крупную сумму, продавец просто исчез, а объявление пропало с сайта.

Операции с арестованным объектом

Антон решил переехать поближе к работе и пошел на Авито поискать квартиру. Она нашлась довольно быстро и устраивала его всем: ценой, интерьером, расположением. Поэтому он быстро встретился с продавцом, внес предоплату, собрал вещи и заселился. Однако вечером, когда он пил чай на кухне, в дверь позвонили. Незваные гости представились сотрудниками банка, которые сообщили Антону, что квартира находится под арестом по решению суда, и жить он там, к их сожалению, не может. Пришлось возвращаться в спальный район и ещё долго ездить на работу два часа по пробкам.

Залог напрямую агенту

Евгений Павлович и найденный им агент по недвижимости осмотрели удобное жилье в центре вместе с владельцем и уже готовы были заключить сделку. Но через пару часов раздался звонок от агента, и Евгению Павловичу взволнованным голосом рассказали, что квартиру вот-вот продадут другому. Поэтому надо срочно отдать агенту залог, который тот передаст владельцу. После передачи залога агент неожиданно куда-то пропал. Собственник, к которому побежал Евгений Павлович удивился: никакого залога ему не передавали.

Передача документов не проверенным агентам

Валерий хотел сдать квартиру в центре и обратился для этого к профессионалам. Он довольно быстро нашел агента, подписал доверенность и, отдав документы на квартиру, спокойно стал ждать звонков. Валерию позвонили довольно быстро, но это были обманутые арендаторы. Оказывается, агент уже сдал эту квартиру нескольким людям сразу.

При поиске работы

Работодатель просит у вас деньги

Игорь долго искал новую работу, и вот наконец-то его пригласили на собеседование на должность менеджера по продажам. Эйчар долго и интересно рассказывал об обязанностях, условиях, расспрашивал Игоря об опыте, после чего принял положительное решение. Однако перед вступлением в должность его попросили заплатить небольшую сумму за пропуск в офис. Игорь с радостью согласился, а следующим утром придя на работу, понял, что нет не только пропуска, но и компании по этому адресу.

Оплата обучающих материалов

Валентина Петровна решила работать на дому. Она нашла вакансию, в которой нужно было просто склеивать конверты и позвонила работодателю. Ее с радостью приняли, но уточнили, что нужно будет «закупить материалы». Валентина Петровна с энтузиазмом перевела деньги и принялась ждать. Но работодатель куда-то пропал и перестал отвечать на звонки.

Творческое задание до собеседования

Миша решил найти работу дизайнером. Он позвонил по одной вакансии, и ему предложили сделать творческое задание — нарисовать рекламный баннер. Он выполнил задание, но работодатель так и не перезвонил. Через пару дней на одном интернет-сайте Миша увидел знакомый баннер.

Платные звонки или смс

Светлана нашла интересную вакансию. По телефону ей ответил автоответчик и попросил отправить сообщение на короткий номер. Светлана отправила сообщение, и уже через пару минут с ее счета сняли триста рублей.

Выманивание паспортных данных

Коля получил письмо от «работодателя №1 в России» с приглашением на работу. Ему сказали, что для заказа пропуска, нужно отправить копию паспорта по приложенному адресу. Более того, работодатель даже выслал трудовой договор на подпись. Коля подписал, сделал копию и отправил. Но почему-то на ресепшене «работодателя №1» его не ждали. А уже через месяц он узнал о крупном кредите на свое имя.

Сетевой маркетинг

Марина получила приглашение на работу. Единственное, что вызывало сомнение — это то, что по телефону ей не дали никакой информации о вакансии. Она услышала только фразу «приезжайте в офис, все расскажем на собеседовании». В офисе Марина увидела группу кандидатов на эту вакансию, а молодой человек в дешевом костюме стал рассказывать про новейшие достижения китайской медицины в области пищевых добавок.

Что делать, если вы стали жертвой
мошенников?

Оставить жалобу
на объявление

В каждом объявлении есть специальная кнопка «Пожаловаться». Воспользуйтесь ей, если считаете, что продавец вас обманывает и в объявлении описан другой товар.

Мы проверим объявление и заблокируем его и аккаунт продавца в случае необходимости.

Обратиться в службу поддержки

Напишите нам помощью раздела «Обратная связь». Предоставьте полное подтверждение мошеннических действий пользователя (а именно – скан-копию или фото чека, накладной, счета с координатами, телефоном и другими данными мошенника), подробности вашей сделки, переписку с продавцом.

Мы проверим ваше обращение и заблокируем аккаунт продавца в случае необходимости.

Обратиться в отделение полиции

Мы также рекомендуем вам обратиться в местное отделение полиции с заявлением о факте мошенничества.

После вашего обращения, на основании официального
запроса мы сможем предоставить представителям правоохранительных органов данные для дальнейшего расследования.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Читать еще:  Научат прощаться

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Как купить или продать ООО в 2020 году

Справочная / ООО

Как купить или продать ООО в 2020 году

Можно продать готовый бизнес с репутацией и клиентской базой, а можно переоформить пустую фирму на другого человека. В обоих случаях ООО продают по одним и тем же правилам.

Если покупаете или продаёте ООО целиком, пригодится наш разбор.

Как происходит продажа ООО

Для продажи ООО оформляют нотариальный договор на доли всех участников.

Покупка долей равна покупке бизнеса целиком. Покупатель получит всё: наименование, договоры с заказчиками, имущество на балансе, персонал, телефоны клиентов, группу в контакте и эсэмэмщика на фрилансе. Ничего дополнительно оформлять не надо. Но перейдут и долги, если есть.

В ООО «Айтитехнологии» есть участник А и участник Б с долями по 50 % уставного капитала. Разработчик В хочет купить весь бизнес в 100 %. Для этого он выкупает доли у А и Б. Договор сделает нотариус.

В нашем примере покупатель один. Но их может быть сколько угодно.

Доли продают по правилам из ст. 21 Закона № 14-ФЗ. Нюансы зависят от устава вашего ООО. Редко, но бывает, что дополнительно к уставу есть корпоративный договор. Тогда порядок продажи зависит и от него.

В любом случае ООО переоформляют по следующей цепочке.

Учредители решают дела между собой и с супругами

Чаще всего в уставе есть правило о преимущественном праве покупки доли участниками и обществом. Это значит, сначала долю предлагают партнёру, а потом обществу. На сторону продают после отказов.

Предложение купить оформляют нотариальной офертой. Отказ участника — нотариальным отказом. Считается, что через 30 дней после получения обществом оферты, участник отказался автоматически. Ещё через 7 дней автоматически отказалось общество.

Нотариальный отказ надёжнее автоматического — с ним сложнее оспорить продажу.

Иногда по уставу нужен ещё один документ — согласие участников и общества на продажу.

Единственный участник общества долю никому не предлагает. Такой случай — везение. Оферты и отказы не нужны. Это значительно упрощает сделку.

Если доля в обществе появилась в браке, участник берёт нотариальное согласие супруга на продажу.

Договариваются о цене

Доли в ООО продают по номиналу или рыночной цене.

Номинальная стоимость долей — сколько денег партнёры внесли в общий котёл — уставный капитал. Номинал есть в выписке ЕГРЮЛ и уставе. Привычный номинал — 10 000 ₽, но бывает и больше. За номинал покупают неработающие юрлица и когда доходность бизнеса не важна.

Рыночная цена бизнеса обычно больше номинала. Она зависит от прибыльности, оборудования, репутации. Рыночную цену выставляет продавец: сам или просит посчитать бухгалтера или оценщика. За рыночную цену можно торговаться.

Единственное требование: цена продажи доли должна совпадать с ценой из оферты. Иначе сделку не одобрит нотариус. Это нарушение преимущественного права покупки.

В какой срок и куда покупатель переводит деньги — записывают в договор купли-продажи доли.

Покупатель и продавец идут к нотариусу и оформляют сделку

Договор купли-продажи долей оформляет нотариус. Для этого покупатель и продавец приходят к нему вместе.

К нотариусу записываются заранее. До визита, как правило, нотариус консультирует по учредительным документам. После консультации говорит, какие точно документы взять на сделку. Примерный перечень найдёте в следующем разделе.

В назначенный день покупатель и продавец приходят к нотариусу. Если требуется, оформляют оферты и согласия. Потом подписывают договор купли-продажи долей.

За сделку нотариусу платят от 10 000 до 20 000 ₽. Стоимость зависит от количества участников и цены сделки.

Налоговая меняет участников в ООО

После сделки нотариус в течение трёх дней составит и отправит в налоговую заявление по форме № Р14001. Налоговая выпишет из реестра юрлиц старых участников и запишет новых.

После записи в реестр новый участник вступает в права. Теперь новый владелец бизнеса получает дивиденды, назначает директора, платит налоги, разбирается с претензиями заказчиков. Старые участники не отвечают за его решения.

Зато старые участники и директор отвечают лично за долги и косяки из своего времени в рамках субсидиарной ответственности. Но только если дойдёт до банкротства или новые хозяева бросят фирму.

Сдавайте отчётность без бухгалтерских знаний

Эльба подходит для ООО. Сервис подготовит всю необходимую отчётность, посчитает зарплату, налоги и взносы и сформирует платёжки.

Какие документы собрать

Перед продажей ООО собирают две группы документов:

— для покупателя — показать, что у фирмы нет долгов, есть оборудование и доходы;

— для сделки у нотариуса — показать, что продавцы имеют права на бизнес.

Документы для покупателя, что с фирмой порядок

Проверка бизнеса перед покупкой — тема отдельного разбора. Нужные покупателю документы зависят от сферы предпринимательства и цели.

Вот главное, что смотрят перед покупкой работающего бизнеса:

— Прибыльность и оборудование на балансе общества проверяют по бухгалтерским отчётам.

— Долги и судебные дела фирмы смотрят в открытых электронных сервисах. Куда заглянуть и на что обратить внимание, прочитайте в нашей статье о проверке контрагента.

— На товарный знак должно быть свидетельство Роспатента.

— Исключительные права на фото, сайт, программный код подтверждаются договорами отчуждения исключительных прав и лицензионными договорами. Если договоров нет, фирма рискует встрять в спор за авторские права в будущем.

— На помещение проверяют договор аренды. Если он на несколько лет и зарегистрирован в Росреестре — хорошо. Краткосрочная аренда до года — риск в ближайшее время остаться без места.

Документы на сделку к нотариусу

Нотариус проверяет права участников продавать доли. Поэтому попросит принести на сделку:

— протокол о создании общества или решение единственного участника;

— договоры о покупке долей — когда продавцы стали участниками не сразу;

— квитанции об оплате долей — неоплаченные доли продавать нельзя;

— оферты, отказы и согласия супругов.

Наверняка покупатель поставит в руководство себя или своего человека. Поэтому нотариус на консультации предлагает заранее подготовить протокол о переизбрании директора.

Что включить в договор продажи ООО

Нотариус использует стандартный бланк договора продажи ООО. Задача сторон: включить в текст свои условия.

Покупателю важно получить от продавца устав и протоколы, печать, бухгалтерию, договоры и кадровые документы. Ведь новый директор продолжит текущие дела. По возможности впишите в договор каждый документ для передачи. Потом передайте документы по акту.

Если бизнес передают с товарами, их перечисляют в договоре. Передачу тоже актируют.

По тому же принципу передают остальное: пароль к сайту, домен, файлы с телефонами клиентов, вывеску.

В договоре пишут, кто платит за нотариуса. Сумму можно разделить поровну.

Как дожать клиента

Как сильно расстраиваются продавцы, когда не получилось дожать клиента. Вы потратили кучу времени на работу с ним, всё ему рассказали, сделка была в одном шаге от вас, а клиент сказал, что ему нужно подумать и ушёл. Некоторые продавцы себя утешают мыслями о том, что клиент купит чуть позже. Но более опытные менеджеры отлично знают, что вернется один из 10 клиентов. Именно поэтому продавцы с опытом часто задаются вопросом – как дожать клиента?

Почему так происходит

Клиент не покупает потому что: либо не хочет, либо не может. Априори мы будем исходить из того что клиент не хочет, хотя в крупных сделках может быть он действительно не может, но тут важно уметь использовать такие инструменты как кредиты, рассрочки и прежде всего уметь выявлять потребности и понимать возможности клиентов.

В любом случае необходимость дожима клиента происходит из-за ошибок на предыдущих этапах продаж. Чем качественнее выявлены потребности, чем лучше проведена презентация по потребностям клиента, тем меньше будет возражений при завершении сделки. И если продавец часто заваливается на последнем этапе продажи (я это называю – плодить думающих), то нужно прежде всего проверить как он проводит презентацию товара.

Необходимо разделить продажи по степени серьёзности, есть категории товаров где импульсивные покупки свойственны и где они отсутствуют почти в 100%. Например, продавая недвижимость сложно рассчитывать на то что клиент купит сразу. Именно поэтому я выделяю два вида дожима клиентов – для длинных сделок и для коротких.

Короткие продажи хороши тем что многие продавцы могут пренебрегать таким этапом как выявление потребностей клиента если они умеют хорошо презентовать товар и самое главное хорошо умеют дожимать клиента. При длинных продажах требуется намного более серьёзный подход, продавец должен не только понять истинные мотивы клиента, но и установить с ним долгосрочный доверительный контакт, это называется продать себя.

Дожим клиентов для коротких сделок

Здесь большую роль имеет эмоциональная составляющая работы продавца, человек покупает всякие мелочи чтобы порадовать себя любимого и важно чтобы продавец был носителем этой радости. Продавцы с грустными лицами, смотрящими в пол и говорящими дрожащем голосом вряд ли добьются больших успехов. Но по мимо этого есть некоторые способы улучшить свои результаты:

Читать еще:  В каких случаях судебные приставы не имеют права забирать автомобиль должника

  • Получив отказ, не сдавайтесь, завершайте сделку повторно, выясняйте истинные возражения.
  • Используйте критический способ завершения сделки. Расскажите, что сегодня последний день акции, что товар остался один в наличии и т.п.
  • Если клиент говорит, что ему нужно посоветоваться с мамой, папой, женой, кошкой и т.п. доставайте свой мобильник и предлагайте сделать это прямо сейчас.
  • Повторяйте золотые фразы: вы ничего не теряете, у вас это не займет времени, это самое лучшее соотношение цена-качество и т.п. Тут важно знать основные причины почему клиент может сомневаться и работать превентивно.
  • Приводите в примеры из опыта клиентов, друзей, знакомых. Этим инструментам часто продавцы пренебрегают, хотя он простой и как ни странно очень действенный. Людям проще и понятней, когда приводят пример эксплуатации.
  • Резюмирование, подытожьте все выгоды описанные на этапе презентации.
  • Расскажите о гарантиях, которые вы даёте человеку (возврат денег в течении 2х недель, гарантия на товар и т.п.). Клиент должен ощутить полную безопасность и прозрачность сделки.

И самое главное не забывайте, что секрет успешного дожима в коротких продажах – это высокая степень эмоциональной составляющей в общении с клиентом, плюс напор. Клиент должен сказать «вау», он должен действительно почувствовать потребность в вашем товаре.

Дожим клиентов для длинных продаж

Для длинных продаж свойственно долгое обдумывание покупки взвешивание всех за и против. В данном случае от продавца требуется хорошая аргументация своего предложения и изначально правильное соблюдения всех этапов продаж. Но всё же даже если вы всё делали правильно, клиент может сомневаться и долго обдумывать сделку. Поэтому перечислим основные способы дожима клиента в длинных продажах:

  • Выставить индивидуальное предложение, действующее только определенный промежуток времени.
  • Акцентировать внимание на преимуществах товара, недостатки стараться перевести в плюсы (неизвестная компания – мы хотим завоевать доверие и не можем себе позволить работать с клиентом не качественно; высокая цена – хороший товар не может стоить дёшево и т.п.).
  • Обращайте внимание на мелочи, на которые не обращают внимание конкуренты, ваше предложение должно быть уникальным и запоминающемся из многих. К примеру продавцы немецких автомобилей сравнивая их с японскими и американскими акцентируют внимание на продуманности каждой детали и как следствие удобству эксплуатации, всё находится под рукой и сделано для комфорта.
  • Всегда контактировать с ЛПР. Важно подстраиваться именно под того, кто действительно принимает решение. Часто вижу, как продавец, обслуживая семейную пару больше ориентирован на мужчину. Хотя часто итоговое решение принимает женщина.
  • Проявляйте упорство, особенно это важно в b2b продажах. Не сдавайтесь, отстаивайте свою позицию. Большие сделки не любят слабаков. Сделку совершает самый целеустремленный сотрудник.

Хочется отметить что способы, описанные для коротких продаж так же можно использовать.

Помощь в дожиме

Часто в завершении сделки испытывают сложности не опытные продавцы, поэтому важно им оказывать помощь. Особенно хорошие результаты показывает практика, когда на завершающем этапе подключается опытный сотрудник и помогает дожать клиента. В длинных продажах теплые контакты часто передают в прозвон опытным сотрудникам.

В завершении хочется сказать, что секрет успешного завершения сделки — это правильный личный настрой. Вы должны верить в себя и верить в свой продукт. Настраивайтесь на каждую продажу и не уходите пока у вас не купят и тогда всё получится.

Купля-продажа квартиры: этапы сделки

Итак, поиск подходящего варианта завершен, квартира – приглянулась. Теперь впереди у вас – бумажная волокита. Об этом подробнее.

Этап первый: предварительный

Откладывать надолго сделку не рекомендуется, так как объект мог понравиться и другим гражданам, приходящим на просмотры. Поэтому иногда возникает необходимость заключить предварительный договор. Зачем он нужен?

В принципе, если у покупателя на руках полная сумма денег – можно составлять договор купли-продажи. Однако часто покупатель не способен рассчитаться сразу. Ему нужно получить деньги со встречной сделки или кредит в банке. В этих случаях лучше составить и подписать предварительный договор. Для того чтобы он имел силу, потребуется внести аванс. Тогда продавец или его представитель, вероятнее всего, перестанет рассматривать предложения конкурирующих покупателей. Факт уплаты аванса, его размер и основные условия сделки отражаются в тексте предварительного договора.

Разумеется, перед его подписанием необходимо будет ознакомиться с документами на квартиру. На этом этапе ограничимся лишь минимумом. У продавца следует потребовать: форму 7 (техническую характеристику объекта) и/или кадастровый паспорт, форму 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) и правоустанавливающие документы на квартиру.

Если есть необходимость заключения предварительного договора, то тянуть с этим нельзя. Иначе ликвидный вариант может быстро от вас уйти.

Этап второй: проверочный

После подписания предварительного договора приступаем к следующему этапу – к проверке чистоты объекта. Требуем от продавца или его представителя (риэлтора или просто физического лица, имеющего доверенность на продажу собственности доверителя) максимальный пакет документов. Они должны быть внимательно изучены.

Прежде всего специалист проверяет достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом. Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии, грамотный риэлтор или юрист выяснит, не наложены ли на квартиру обременения или аресты. Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших право доли в собственности, и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.

Как продать ипотечную квартиру?

  • В чем особенности продажи ипотечной квартиры?
  • Как найти покупателя на ипотечную квартиру?
  • Какие существуют способы продажи ипотечной квартиры?
  • Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?
  • Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту?
  • Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита за счет средств покупателя?
  • Может ли кредитор продать ипотечное жилье?
  • Можно ли продать квартиру, купленную за счет военной ипотеки?
  • Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, её можно продать или иначе распорядиться ею в любой момент.

В чем особенности продажи ипотечной квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности покупателя. Но до момента полной выплаты кредита она находится в залоге у банка и является гарантией возврата денег.

Это означает, что ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

Процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. В качестве альтернативы можно обратиться к профессиональному оценщику или оценить стоимость квартиры самостоятельно. В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе.

Чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира находится в залоге, а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры, которая не находится в залоге.

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – нахождение квартиры в ипотеке.

Какие существуют способы продажи ипотечной квартиры?

Есть 4 механизма продажи ипотечного жилья:

  • погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
  • продажа квартиры со сменой собственника и переоформление ипотеки на покупателя
  • досрочное погашение кредита за счет средств покупателя
  • продажа квартиры банком
Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?

В таком виде сделки участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель.

Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, вам нужно выполнить следующие действия:

Шаг 1. Обратитесь в банк за согласием на продажу квартиры.

Шаг 2. Найдите покупателя.

Шаг 3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца (в том числе несовершеннолетних).

Шаг 4. Заключите предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается разделение оплаты на 2 части (задаток и основная часть) и намерение совершить сделку купли-продажи. Договор необходимо заверить у натариуса.

Шаг 5. Покупатель вносит задаток на счет в банке для погашения ипотечного кредита. После этого большинство банков готовят необходимые для снятия залога документы.

Шаг 6. Если банк не снял отметку о залоге, вам придется сделать это самостоятельно. Для этого необходимо обратиться с документами в МФЦ или территориальное представительство Росреестра:

  • документ из банка о погашении ипотеки (в банке можно запросить закладную с отметкой о погашении ипотечного кредита или выписку по счету депо)
  • заявление о снятии обременения

Шаг 7. Дождаться снятия залога и заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец квартиры получает остаток суммы.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в территориальных подразделениях Росреестра. После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником.

Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту?

Этот способ предусматривает переоформление ипотеки на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру. Данная процедура как правило позволяет сэкономить время и требует меньшего количества документов.

Шаг 1. Уведомите банк о желании переуступить долг по ипотечному кредиту и согласуйте алгоритм действий. На этом этапе банк может отказать.

Шаг 2. Найдите покупателя, который согласен на переоформление ипотеки (стоимость квартиры за вычетом остатка вашего долга).

Шаг 3. Покупатель должен подать в банк документы, подтверждающие его платежеспособность (полный список необходимо уточнять в банке):

  • Паспорт
  • Документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка)
  • Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (например, выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке)

Шаг 4. Банк заключает с покупателем договор цессии (если условия ипотеки остаются прежними) или новый ипотечный договор (если условия кредита меняются).

Шаг 5. Банк направит на ваш счет денежные средства (стоимость квартиры минус остаток долга перед банком).

Шаг 6. Банк подает в Росреестр документы на перерегистрацию права собственности на квартиру.

Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита за счет средств покупателя?

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры. В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита в качестве аванса/задатка. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение. Кроме того, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка вам нужно будет погасить ипотечный кредит согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Читать еще:  Внеплановая проверка трудовой инспекции по жалобе работника

Важно помнить, что позиция покупателя в этом случае уязвима. Существует риск, что после передачи задатка и снятия обременения с квартиры владелец жилья передумает. В этом случае вернуть обратно деньги можно будет только через суд, а это потребует времени. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита (займа) за счет средств покупателя — достаточно редкое явление.

Может ли кредитор продать ипотечное жилье?

Да, банк может прибегнуть к этой мере, если наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотеке или клиент сообщил о невозможности погашать кредит. Если решение принято, жилье выставляется на торги. Обычно такие квартиры продают с аукциона с помощью специализированных интернет-площадок. Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Остаток возвращается клиенту банка.

Этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не способны далее гасить ипотечный кредит, намного выгоднее договориться с кредитором продать квартиру самостоятельно и погасить задолженность — в этом случае вам не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также начисленные пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотеку вследствие особых обстоятельств, обговорите это с банком. Возможно, в некоторых случаях вам пойдут навстречу и помогут рефинансировать кредит или предоставят ипотечные каникулы.

Можно ли продать квартиру, купленную за счет военной ипотеки?

Квартира, купленная при помощи военной ипотеки, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства (ФГКУ «Росвоенипотека»). Чтобы снять с нее залог перед продажей, придется заручиться согласием обоих залогодержателей.

В остальном процесс продажи квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не сильно отличается от продажи квартиры с гражданской ипотекой. Для того, чтобы вывести квартиру из государственного залога, необходимо сначала погасить ипотечный кредит. Для этого многие военные берут потребительский кредит в банке, гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают уже со средств, вырученных от продажи квартиры.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Да, при продаже ипотечной квартиры применяются такие же правила налогообложения, как и в других случаях. Если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с его продажи придется заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

При уплате налога с продажи квартиры вы можете воспользоваться налоговым имущественным вычетом в размере не более 1 млн рублей. Другой вариант — уменьшить сумму налогов, которые необходимо заплатить (облагаемый налогом доход уменьшается на сумму, которая была потрачена на приобретение имущества).

Продажи с помощью открытых и закрытых вопросов

Каждый продавец знает, что для успешного общения с клиентом необходимо использовать скрипты продаж. Однако многие пропускают главный этап – не выясняют потребности покупателя, сразу переходят к презентации товара. Не зная, что именно интересно собеседнику, продавец просто начинает «впаривать» самый ходовой продукт бренда, наименее популярный или тот, по которому нужно выполнить план продаж. Специально для таких случаев предусмотрена техника продаж в виде открытых и закрытых вопросов. Они помогут быстро наладить контакт с потребителем и выявить его «боли».

Отличия между типами вопросов

Первое правило хороших продаж – во время общения с потенциальным покупателем говорить именно о нем и о его потребностях. Для этого надо задавать вопросы. Все вопросы делятся на три группы:

  • открытые – сформулированы так, что собеседнику не остается ничего другого, кроме как дать развернутый ответ;
  • закрытые – формулировка не позволяет ответить развернуто, собеседник отвечает односложно, только «Да» или «Нет»;
  • альтернативные – вопрошающий предлагает собеседнику варианты ответа.

Как применять в продажах?

Считается, что открытые вопросы – более эффективные. Когда собеседник слышит открытый вопрос, ему психологически комфортнее. Ведь он понимает – вопрошающему я искренне интересен. В продажах у открытых вопросов есть и другое преимущество: продавец получает конкретную информацию от покупателя. Он быстро узнает о его нуждах, ожиданиях и сомнениях.

В результате общением довольны обе стороны:

  • покупатель рад, что в магазине учитывается его мнение, работа салона зависит от его пожеланий;
  • продавец доволен, что быстро собрал информацию, предложил нужный товар и заключил сделку.

Однако использовать только открытые вопросы – неверно. Закрытые вопросы помогут подвести черту в беседе, еще раз уточнить слова покупателя (например, если задать вопрос в такой форме – «Правильно ли я Вас понял, что…?»). Альтернативные вопросы создадут у собеседника иллюзию выбора. Покупатель, получив вопрос с двумя вариантами ответа, считает себя хозяином ситуации. Но на самом деле именно продавец выбирает, какие ответы предложить.

Примеры вопросов

Чтобы успешно заключать сделки с использованием открытых, закрытых, альтернативных вопросов, нужно знать, как их формулировать.

Открытые вопросы

Используются для начала разговора. С помощью открытых вопросов продавец может вывести беседу на рельсы скрипта продаж. Главная цель – создать доверительный диалог с клиентом. Если все будет сделано правильно, то покупатель как будто бы продаст товар сам себе. Среди достоинств вопросов выделяют еще и это:

  • покупатель получает «карт-бланш» на ответ без ограничений;
  • покупатель во время ответа анализирует собственные действия, сам ищет способ решения своей проблемы;
  • покупатель может контролировать, что рассказать;
  • менеджер получает дополнительную мотивацию внимательно слушать собеседника.

Недостатков меньше, но они есть:

  • если время ограничено, то из-за длинных ответов дело может не дойти до заключения сделки;
  • ответ клиента может уйти в сторону – он начнет рассказывать те подробности, которые не относятся к теме;
  • если собеседник не умеет четко формулировать свои мысли, то продавец так и не получит нужной информации;
  • если клиент не любит давать развернутые ответы, он может испытывать дискомфорт во время разговора.

Во время продаж открытые вопросы задаются с помощью вопросительного слова. Оно стоит в начале предложения. Дальнейшее содержание вопроса зависит от специфики бизнеса. Вот лишь несколько примеров:

  • Могли бы вы рассказать о…?
  • Как вы считаете…?
  • Как часто вы делаете профилактику, техосмотр…?
  • Почему…?

Закрытые вопросы

Вопрос задается таким образом, что у собеседника нет другого выхода, кроме как ответить «Да» или «Нет». В процессе продажи их использовать можно. Но важно подобрать нужный момент. Обычно менеджер совершает две ошибки:

  • просто пытается угадать ответ клиента. В этом случае менеджер может вместо ожидаемого положительного ответа получает отрицательный. Возникает неловкость, менеджер думает, что этому клиенту уже ничего не продать, и закрывает беседу;
  • задает вопрос тогда, когда клиент еще не «созрел» для покупки. Покупатель думает, что решение требуется от него незамедлительно. Это разрушает доверие к менеджеру.

Так когда же следует использовать закрытые вопросы? Главная причина – необходимость продиагностировать ситуацию и проверить взаимопонимание. В этом случае закрытый вопрос позволит менеджеру понять, готов ли клиент к заключению сделки, нет ли у него сомнений.

Вторая ситуация – необходимость уточнить у клиента непонятные моменты. Клиент видит, что они с менеджером находятся на одной волне, и охотнее общается.

Третья причина – способ закончить разговор со сложным клиентом. Если менеджер видит, что сейчас покупатель не готов к конструктивной беседе, то закрытый вопрос подведет черту.

Примеры закрытых вопросов

Существует два вида закрытых вопросов. Первая разновидность – классические. Они могут выглядеть так:

  • У вас есть автомобиль?
  • Мы пришли к соглашению по этому пункту?
  • Вы уже знакомы с нашим ассортиментом?
  • Цена играет для вас роль?

Вторая разновидность – «хвостатые» вопросы. Они программируют клиента на заданный ответ (положительный). Как только покупатель соглашается с продавцом, последний получает возможность продолжить беседу. Примеры вопросов:

  • Есть способ сэкономить. Хотели бы вы узнать о нем?
  • Вас интересуют более новые модели и технологии?
  • Нравится ли вам отменное качество?

Альтернативные вопросы

Если продавец задает вопрос и сам предлагает несколько вариантов ответов, то такая постановка называется альтернативной. Несмотря на то, что покупателю кажется, будто он делает выбор и управляет ходом беседы, все варианты ответов приближают диалог к сделке. Вот как это работает:

Неправильная постановка альтернативного вопросаПравильная постановка альтернативного вопроса
Можем ли мы вернуться к обсуждению завтра после обеда?Когда Вам удобнее вернуться к обсуждению – завтра до обеда или после?

В первом случае есть вероятность получения отрицательного ответа. Во втором случае клиент всегда отвечает положительно.

Альтернативные вопросы применяются тогда, когда требуется обратить внимание на определенные моменты. Второй вариант использования – для ограничения предмета разговора (если собеседник слишком далеко ушел от темы разговора).

Альтернативные вопросы задавать сложнее. Менеджеру необходимо сначала вычленить суть вопроса, а потом дополнить ее хотя бы двумя вариантами ответа. Варианты необходимо подбирать такие, чтобы они все были выгодны менеджеру. Пример составления вопросов:

  1. Главная суть, что необходимо сделать – позвонить.
  2. Два варианта ответа – сегодня или завтра, утром или после обеда.
  3. Итоговый вопрос – вам удобно, чтобы я позвонил сегодня или завтра?

Хитрости комбинирования вопросов

Наиболее эффективным считается использование как открытых, так и закрытых вопросов. Общие правила комбинации такие:

  1. В начале беседы – открытый вопрос. Позволит выяснить потребности клиента.
  2. В ходе беседы – несколько закрытых вопросов, чтобы уточнить непонятные моменты.
  3. В конце беседы, если менеджер чувствует, что клиент «созрел» – закрытый вопрос, подразумевающий положительный ответ.
  4. Если в конце беседы клиент не готов к покупке – альтернативный вопрос с предложением вернуться к разговору позже.

Но специалисты по продажам выделяют еще две схемы воронки вопросов. Схема 1:

  1. Начало беседы сопровождается открытыми вопросами. Этот этап называется сбором информации и выявлением потребностей. Например – Какие характеристики в ноутбуках для вас наиболее важны?
  2. На основании данных продавец задает альтернативный вопрос, предлагая два товара. Например – Вам подойдут ноутбуки с 248 Гб или с 516 Гб памяти?
  3. Закрытые вопросы в качестве подведения итогов беседы, приглашения покупателя к сделке. Например – Оформляем заказ на 10 ноутбуков?

Эту схему иногда дополняют четвертым этапом – подведение итогов переговоров. На этом этапе продавец еще раз проговаривает все пункты, по которым достигнуты соглашения. Например – Правильно ли я понял, вам требуется 10 мощных ноутбуков 2018 года выпуска с 512 Гб памяти?

Схема 2 похожа на предыдущую схему. Основное отличие – в наличии уточняющих вопросов. Разговор строится в такой последовательности:

  1. Открытый вопрос для выявления потребности. Например – С какими проблемами вы сталкивались во время использования устаревшего оборудования?
  2. Уточняющие вопросы, чтобы еще раз определить и обговорить важные моменты. Пример – То есть вам необходим тариф с ежемесячным техосмотром?
  3. Закрытые вопросы, чтобы подтвердить выбор. Например – Правильно я понял, вас устроит вот эта модель?
  4. Проверка взаимопонимания. Продавец еще раз проговаривает все важные характеристики, дублируя формулировки покупателя и вынуждая его согласиться. Затем предлагает товар. Например – Давайте обсудим еще раз. Вам необходимо оборудование 2019 года выпуска, с ежемесячным техосмотром? Предлагаю вам эту модель.

Самые частые ошибки

Указанные схемы работают, только если менеджер не допускает досадных ошибок. К ним относятся такие:

  • слишком много вопросов в одном предложении. Например, задает сразу три предложения. Даже если они относятся к одной теме, клиент не может запомнить все три вопроса. Он отвечает на последний;
  • вместо вопросов «по делу» менеджер задает пространные вопросы. Клиент теряет нить рассуждений;
  • прыгает с одной темы на другую. Менеджер не продумал последовательность вопросов. Вопросы идут вразнобой, клиент сомневается в профессионализме продавца и уходит в конкурирующую фирму.

Чтобы не допускать ошибок, достаточно просто больше практиковаться, заранее готовиться к беседе с клиентом.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector