Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возможна ли продажа доли в квартире с невыплаченной ипотекой

Как продать долю ипотечной квартиры?

– Я владею ½ квартиры в ипотеке. Ипотека оформлена на меня, второй владелец – созаемщик. Он хочет продать мне свою часть. Как оформить куплю-продажу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Прежде чем Вы приметесь осуществлять свое намерение, Вам необходимо получить согласие банка – залогодержателя имущества на совершение любых сделок.

Сделать это возможно следующими путями. Первое – Вы обращаетесь в банк с заявлением о переводе прав и обязанностей по кредитному договору в части передачи Вам всех прав и обязанностей от Вашего созаемщика. К такому заявлению Вы можете приложить проект дополнительного соглашения, заключенного между Вами (заемщиком) и созаемщиком. Следует отметить, что данное дополнительное соглашение подлежит подписанию (согласованию) с банком и государственной регистрации, как и договор ипотеки.

Второй вариант – расторжение старого ипотечного договора, в котором фигурируете Вы и созаемщик, с одновременным заключением нового, в котором единственный должник по ипотеке и собственник жилого помещения Вы.

В случае, если банк не согласует варианты выше перечисленных сделок, Ваш созаемщик может уступить Вам только права по ипотеке (в части получения собственности на все имущество после выплаты кредита). При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Распоряжение объектом недвижимости, который находится в залоге, осуществляется в согласии с банком. Первым шагом в данной ситуации будет обращение в банк, в котором заложена недвижимость, чтобы принять совместное решение о том, каким образом будет осуществляться переход права собственности. Также необходимо получить согласие банка на то, что кредитные обязательства в полном объеме будет исполнять второй созаемщик.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк Культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Лодягина:

Из Вашего вопроса неясно, вся ли квартира находится в ипотеке или только ½ жилплощади, принадлежащей Вам, поэтому рассмотрим оба варианта.

  1. В залоге только ½ доля квартиры, собственник которой – Вы, а второй собственник выступил созаемщиком, при этом его доля не обременена ипотекой. В этом случае сделка купли-продажи ½ доли квартиры происходит в обычном порядке. Однако нужно иметь в виду, что для данного вида сделок предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. После заключения договора купли-продажи соответствующий пакет документов подается в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю к Вам.
  2. Если же в залоге находится вся квартира, и собственник другой ½ доли, являющийся созаемщиком по кредитному договору, желает продать Вам свою долю, на сделку необходимо получить согласие банка-залогодержателя. Договор купли-продажи, как и в первом случае, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности – государственной регистрации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Государство и закон не запрещают пользоваться материнским капиталом и для приобретения квартир, и для улучшения имеющихся жилищных условий. Именно во втором случае возникают определенные сложности – когда родители несовершеннолетнего имеют намерение продать жильё, купленное мало того, что с использованием материнского капитала, но также ещё и в ипотеку.

Такие ситуации в практике нашего агентства, МИЦ-Недвижимость, совсем не редки, проведение сделок с жильём, находящимся одновременно в обременении и с долей материнского капитала, осуществимо, если соблюдается ряд условий:

  • Не нарушаются права ребёнка – сохраняется его доля, а при покупке новой квартиры качество и объём этой доли не изменяются в худшую сторону.
  • С продаваемой квартиры будут сняты все имеющиеся ипотечные задолженности – например, сумма долга будет погашена из вырученных средств.
  • Продать жильё можно только при наличии разрешений и от органов опеки и попечительства, и от банка.

Если есть задача, решать её нужно последовательно. Оформить сделку в максимально короткие сроки, приобрести новую квартиру и получить при этом все необходимые документы можно самостоятельно. Но наш опыт работы показывает, что немалую часть действий стоит поручить специалисту – нехватка бумаг или некорректно составленная документация может стать основанием для аннулирования сделок.

Как быть с долей ребенка

В этом вопросе законодательство исключений не делает ни в каких обстоятельствах: если в процессе приобретения жилья был использован материнский капитал, родители обязаны выделить долю в имеющейся квартире и в приобретаемой на каждого из своих детей. Это означает, что каждый ребёнок тоже является собственником, продавая жильё, родители обязаны сохранить (или улучшить) права несовершеннолетних совладельцев квадратных метров.

За этим строго следят органы опеки, руководствуясь статьей 36 ГК РФ – выдача ими разрешения на любые манипуляции с имеющейся в настоящий момент квартирой возможна только в том случае, если родители представят доказательства того, что ухудшения жилищных условий, следовательно, и ущемления прав ребенка в связи с покупкой нового жилья не происходит.

На этом этапе пригодится помощь риэлторов МИЦ-Недвижимость. Помимо доказательств грядущего улучшения жилищных условий, попечительские органы не без оснований захотят удостовериться и в юридической чистоте приобретаемой квартиры.

Независимо от того, используется материнский капитал или нет, каждый покупатель, оформляющий сделку в нашем агентстве, получает бессрочный Гарантийный сертификат. Это означает, что в случае возникновения спорных прав на вновь приобретенную квартиру, наша компания бесплатно предоставит юридическую защиту прав покупателя.

Тем не менее, когда рассматривается вопрос покупки жилья именно с материнским капиталом и на вторичном рынке, проверку всех возможных нюансов стоит доверить опытному специалисту и обезопасить себя от любых юридических и финансовых рисков. Наличие задолженностей потенциально приобретаемой квартиры, прописка в ней несовершеннолетних, родственников и любые иные обременения безоговорочно послужат причиной для отказа от органов опеки и попечительства. А без их согласия, как мы помним, ни одна сделка с участием материнского капитала и несовершеннолетних собственников не состоится.

Как быть с ипотекой

Предположим, органы опеки не возражают против улучшения жилищных условий, новое жильё найдено, одобрено, и остаётся только получить разрешение банка, чтобы продать квартиру, что находится в собственности в настоящий момент. В собственности в ипотеке, при условии, что материнский капитал был использован, например, в качестве первого взноса. Более того, новое жильё тоже покупается с помощью ипотечного кредитования.

Что можно сделать:

Шаг первый: погасить задолженность перед банком по имеющейся недвижимости.

Шаг второй. Получить от банка все документы, подтверждающие права собственности и, как следствие, разрешение на любые операции с недвижимостью.

Шаг третий. Оформить в этом же или другом банке новую программу кредитования и внести первый взнос за новую квартиру.

Кажется, всё просто, но на практике за оформлением таких сделок владельцы почти всегда обращаются к риэлторам – это безопасно, надёжно и гарантированно законно с точки зрения оформления всех промежуточных и конечных документов.

Обратите внимание! Клиентам МИЦ-Недвижимость также доступны многочисленные скидки и льготы по ипотеке – наше партнерство с лучшими банками страны уже не один раз служило поводом сэкономить для вас от 70 тысяч до полумиллиона рублей, включая сделки с использованием материнского сертификата.

Приобретение недвижимости с помощью наших специалистов экономит время, отвечает нормам российского законодательства и гарантированно защищает клиента от любых возможных сомнительных действий со стороны продавца.

  • Уровень риска сведен к минимуму с момента сбора сведений о потенциально привлекательных для покупки квартирах
  • Перед просмотром вариантов риэлтором уже проведена экспертная оценка недвижимости, инфраструктуры района
  • Проведена полная юридическая проверка квартир

Стоит обратить внимание, что при намерении продать квартиру с двойным обременением – находящуюся в долевой собственности с несовершеннолетними (материнский капитал) и с невыплаченным до конца кредитом – необходимо согласие и органов попечительства, и банка. Если не будет хотя бы одного из них, сделка будет недействительной.

Сроки, условия

Если все действия выполнять последовательно и соблюдать требования действующего законодательства, вполне возможно завершить все сделки с квартирами в самые сжатые сроки. Настоятельно рекомендуем проводить их одновременно:

  • Поиск подходящих вариантов приобретения жилья, покупателей – ответственность риэлтора
  • Формирование и подача в опеку пакет документов, запрашивающий согласие органов на покупку новой квартиры – ответственность риэлтора и частично клиента
  • Подготовка и подача заявления о погашении кредитной задолженности

На этом этапе стоит довериться опыту риэлторов и ожидать одобрения по заявлениям от банка и органов опеки – корректно сформированные пакеты документов, как правило, получают положительные решения в короткие сроки.

Далее согласовываются сроки сделок с банком и покупателем, из квартиры выписываются все зарегистрированные, начинается процесс приобретения нового жилья – с использованием материнского сертификата или на других условиях.

Если требуется привлечение заёмного капитала от банка, выбор подходящей программы также стоит согласовать со специалистами МИЦ-Недвижимость. По всем вопросам, касающихся особенностей сделок, в которых участвуют несовершеннолетние дети, вы всегда можете проконсультироваться с юристами нашего агентства. Это позволит приобрести квартиру быстро, с соблюдением всех законов и прав каждого ребенка и члена семьи на положенные им доли.

Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?

– Есть квартира в ипотеке. При оформлении сделки разделили доли: 1/3 – мне, 2/3 – маме. Возможно ли мамину долю перевести на меня, и как это сделать? Я являюсь основным заемщиком, мама – созаемщик.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика. Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств. Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.

Читать еще:  Научат прощаться

При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:

Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.

Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ипотека

Специалист по ипотечному кредитованию

Нужна консультация по ипотеке?
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Ипотечное кредитование — это получение кредита на покупку недвижимости. Ипотекой называют кредит, взятый под залог недвижимости. Приобретаемая недвижимость обеспечивает залоговое обязательство, которым является погашение кредита. С момента покупки приобретенная по ипотеке недвижимость становится собственностью заемщика. Самые существенные характеристики кредита, по которым осуществляется выбор: срок кредитования, процентная ставка по кредиту, величина первоначального взноса или его отсутствие, условия страхования.

Ипотечный калькулятор

Часто задаваемые вопросы

Каков может быть минимальный первоначальный взнос по ипотечному займу?

Первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости приобретаемой в кредит недвижимости, которую заемщик должен выплатить самостоятельно продавцу жилья. Оставшуюся часть Банк выдает в виде ипотечного займа.

Размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам в кредитных учреждениях отличается и может составлять от 0% до 50% от стоимости жилья. Данный параметр является для Банка очень важным. Он позволяет оценить финансовые возможности потенциального должника и определить процентную ставку по кредиту.

Чем больше собственных сбережений внесет в счет покупки недвижимости заемщик, тем лучше. Во-первых, будет высокая вероятность того, что Банк одобрит его заявку на кредит. Во-вторых, платить по нему заемщику нужно будет меньше, ведь в таком случае финансовое учреждение снижает процентную ставку по ссуде на несколько процентных пунктов.

На сегодняшний день наши банки-партнеры определяют минимальный первоначальный взнос не менее 10% от стоимости вашей будущей квартиры.

Существуют ли ипотечные программы без первоначального взноса? Каковы их особенности?

На сегодняшний день наши банки-партнеры не предлагают ипотечные программы без первоначального взноса. Но если у вас есть государственный «жилищный» сертификат, то вы можете использовать его в качестве первоначального взноса, при условии, что его номинал составляет не менее 10% от стоимости вашей будущей квартиры. Со списком жилищных программ вы можете ознакомиться на нашем сайте в разделе «Как купить?».

Могу ли я использовать «материнский капитал» в качестве первоначального взноса по ипотеке?

Большинство банковских учреждений принимают «материнский капитал» в качестве первоначального взноса. Более подробные условия по использованию данного сертификата, вы можете уточнить у нашего ипотечного брокера обратившись по номеру телефона +7 (9044)96-40-45 или оставив заявку на сайте.

С какими Банками вы работаете? Есть ли специальные предложения по ипотечным ставкам?

Со списком Банков-партнёров вы можете ознакомиться на нашем официальном сайте, в разделе Ипотека. Информацию о наличии специальных предложений, необходимо уточнять у ипотечного брокера по телефону +7 (9044) 96-40-45.

Сколько стоит услуга ипотечного брокера в офисе продаж застройщика?

Услуги ипотечного брокера предоставляются абсолютно бесплатно.

Какие документы необходимы для подачи заявки?

Основной список документов, который вам потребуется: паспорт, СНИЛС, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

Каков срок рассмотрения заявки?

От 1 до 5 рабочих дней.

Есть ли возможность подать заявку удаленно, если я нахожусь в другом городе?

Возможно. Необходимые документы для подачи заявки, можно отправить в электронном виде (оригиналы необходимо будет предоставить к моменту заключения договора).

Работаете ли вы по программе «Семейная ипотека»?

Работаем. Список банков-партнеров и условия программы вы можете уточнить у нашего ипотечного брокера по телефону +7 (9044) 96-40-45 или оставив заявку на сайте.

От чего зависит процентная ставка по ипотечному кредиту?

Процентная ставка по ипотеке означает величину процентов, которые заемщик будет обязан выплатить за пользование заемными средствами банка. Очевидно, что чем выше ее величина, тем больше будет размер переплаты, которую совершит заемщик по окончанию срока кредита.

Существуют основные факторы, которые оказывают влияние на размер процентной ставки по ипотеке, приводя к ее увеличению или уменьшению. К таким факторам относятся:

— Размер первоначального взноса. Чем большим количеством собственных сбережений обладает заемщик, тем ниже риски для кредитующего его банка и процентная ставка, под которую банк будет готов его кредитовать.

— Способ подтверждения доходов заемщика. Сегодня многие банки готовы принимать для учета платежеспособности потенциального заемщика не только официальные документы, но и справки от его работодателя по форме банка. Однако величина процентной ставки по ипотеке при подтверждении дохода таким способом будет выше.

Я наслышан о проблемах «обманутых дольщиков». Есть ли риски при покупке квартиры в ипотеку у вас?

ОАО «Тюменская домостроительная компания» реализует только готовые объекты недвижимости. Действие Закона 214-ФЗ не распространяет свое действие на договоры, заключенные с ОАО «ТДСК», поэтому при покупке недвижимости от застройщика, вы ничем не рискуете.

Чем отличается аннуитетная схема оплаты по кредиту от дифференцированной?

Аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Дифференцированный платеж — это ежемесячный платеж, уменьшающийся к концу срока кредитования, и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита.

Что будет, если банк, выдавший мне ипотечный кредит, обанкротится?

Согласно действующему законодательству банкротство кредитора не означает прекращение финансовых обязательств для заемщика. Ни в коем случае нельзя самовольно прекращать осуществлять платежи по ипотечному кредиту. Ваш кредитный договор, после банкротства банка, переходит к банку-правопреемнику, поэтому требуется уточнить реквизиты для оплаты ежемесячных взносов и совершать их с прежней регулярностью.

Наш ипотечный брокер работает для вас в дополнительном офисе продаж Ново-Патрушево, а это значит, что сразу после консультации специалиста по продажам, осмотра района и своей будущей квартиры, он совершенно бесплатно :

1. Подберет для вас самые выгодные условия ипотечного кредитования.

2. Ознакомит с информацией о дополнительных расходах (например, о страховании).

3. Предоставит список необходимых документов и проконсультирует по вопросу правильности их заполнения.

4. Проверит соответствие заполненных вами документов требованиям Банков.

5. Заполнит объемные анкеты для Банков.

6. Отправит заявку сразу в несколько Банков (при этом вы предоставите только один пакет документов).

7. Будет отслеживать этапы рассмотрения вашей заявки в Банках.

8. Первым узнает о решении Банка и сообщит вам.

Преимущества работы с ипотечным брокером в офисе застройщика:

1. Ваша заявка обрабатывается профессиональным ипотечным брокером.

2. Выбор Банка, условия которого будут максимально выгодны для вас.

3. Услуги ипотечного брокера предоставляются вам абсолютно бесплатно.

4. Если вы находитесь в другом городе, то услуги ипотечного брокера будут предоставляться дистанционно. При этом вы будете в курсе всего происходящего, наш брокер всегда на связи.

5. Наш ипотечный брокер — ваш личный представитель в кредитной организации, который возьмет на себя вопрос ведения переговоров с Банком, в случае возникновения каких-либо вопросов.

Лайфхак от «Метриум»: Любовь прошла, а ипотека не погашена – что делать?

Согласно статистике, чаще всего разводятся супруги, которые прожили в браке пять-девять лет. При этом средний срок ипотеки в России составляет чуть более 16 лет. Именно поэтому к моменту развода многие пары имеют невыплаченный кредит, что значительно усложняет раздел имущества. Эксперты «Метриум» рассказали, как поделить квартиру при разводе, если ипотека за нее не погашена.

Развод – малоприятное событие, которое сопровождается делением совместно нажитого имущества, чаще всего – квартиры. Если за нее не выплачен кредит, то общение между супругами может накалиться до предела в попытке выяснить, за кем останется бремя заемщика. Эксперты «Метриум» советуют придерживаться следующего порядка действий в случае, если семья уже распалась, а ипотека до сих пор не погашена.

Обращаемся в банк
До тех пор, пока ипотека за квартиру не выплачена, недвижимость находится в залоге у банка. А значит, в «войне» за жилплощадь появляется третья сторона – кредитор. Так как жилье было приобретено в браке, супруги являются созаемщиками по ипотеке. Поэтому, если, к примеру, муж, являющийся основным заемщиком, ушел с чемоданом и перестал выплачивать кредит, то банк будет требовать возврата долга с созаемщика, то есть супруги. Это называется «солидарная ответственность», подразумевающая не только равные права на пользование имуществом, но и обязательства по выплате долга.
Поэтому в первую очередь стоит посетить банк и поставить его в известность о предстоящем разводе и вероятном ухудшении финансового положения. Банк сможет предложить свое решение. Например, сегодня очень популярны кредитные каникулы, когда на определенный период размер платежа по ипотеке снижается в два раза. Кстати, если вы все же решили не ставить банк в известность, то кредитор все равно окажется в курсе бракоразводного процесса. Суд уведомляет банк о разделе имущества, находящегося в залоге.
«Не всегда квартира, приобретенная в кредит в браке, может быть разделена между супругами, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Исключение составляет военная ипотека. При ее подписании банки выдвигают требования, согласно которым военнослужащий обязан заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. Поэтому супруга военного при расторжении брака рискует остаться без жилья».

Читать еще:  Дезинфекция школьного туалета

Определяем доли собственников
Квартира, приобретенная в браке, в том числе с использованием кредита, делится при разводе между супругами, чаще всего – на равные доли. Бывшие партнеры могут выделить доли каждого в мирном и судебном порядке.

1. Досудебное решение вопроса
Супруги заключают мировое соглашение о разделе имущества. Документ составляется в свободной письменной форме и заверяется нотариусом. В соглашении заемщики самостоятельно определяют, какая доля квартиры будет принадлежать каждому из них. Документ обязательно должен включать паспортные данные обоих супругов, статус сторон (супруги/бывшие супруги), предмет договора (адрес, площадь квартиры), порядок ее пользования супругами (например, написать, что общим имуществом является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 – к супруге), дату вступления соглашения в собственности (со дня подписания/ расторжения брака, любой другой выбранной даты).
Далее супруги через нотариуса либо самостоятельно должны обратиться в Росреестр (или МФЦ) с пакетом документов:
Копия паспортов супругов
Оригинал свидетельства о браке/расторжении брака
Заверенное нотариусом соглашение о разделе общего имущества в двух экземплярах
Правоустанавливающие документы на квартиру
Заявление супругов о регистрации права и регистрации перехода права собственности

По итогам регистрации супруги получают по одному соглашению, которое и будет считаться правоустанавливающим документом, определяющим новые доли каждого заявителя. Стоит помнить о том, что определение доли в имуществе не подразумевает разделение долга. То есть бывшие супруги по-прежнему обязаны ежемесячно вносить ипотечные платежи на единый счет, несмотря на состоявшийся развод.

II. Определение доли имущества через суд

Если договориться мирными путем не удается, то причитающиеся каждому из супругов доли в квартире определяет уже суд. Причем как показывает практика, доля мужа или жены может быть увеличена по трем основным причинам. Если ваш случай подходит хотя бы под одну из них, возможно, есть смысл решать конфликт в досудебном порядке, иначе итоговый результат может быть совсем не в вашу пользу.

– У супруга/супруги нет средств для приобретения жилья от продажи своей доли
Обычно данное правило касается семей, делящих не только жилую площадь, но и детей. Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних.

– Один из супругов финансово не участвовал в семейных делах или же целенаправленно подрывал бюджет
Если один из супругов тратил всю заработную плату на собственные прихоти, тогда как второй, наоборот, вкладывал львиную часть доходов на решение домашних нужд, то суд может уменьшить долю первого супруга. Это же касается ситуации, когда один из партнеров злоупотреблял наркотиками, алкоголем, либо же просто отказывался работать, не имея на это оснований (учеба, служба в армии, декретный отпуск и пр.).

– Первоначальный ипотечный взнос внесен за счет личных средств одного из супругов
Для того, чтобы получить большую долю при делении имущества, необходимо предоставить справку о том, что первоначальный взнос за ипотеку был внесен за счет, например, продажи старой квартиры, приобретенной еще не в период брака, либо личных средств с банковского вклада, открытого до женитьбы/замужества.

Иск о разделе имущества подается в суд по месту нахождения квартиры одновременно с требованием о разводе или отдельно. В иске необходимо указать сведения об истце и ответчике, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования о разделе имущества.
К исковому заявлению прилагаются следующие документы :
Копии паспортов супругов
Квитанция об уплате государственной пошлины
Документы, подтверждающие обоснованность требований к ответчику
Копия свидетельства о заключении/расторжении брака
Правоустанавливающие документы на квартиру

Если иск удовлетворен, то имущество супругов считается разделенным. Далее необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности. Для этого, помимо документов, удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов, подается решение суда с отметкой о вступлении в силу.

Делим ипотеку
С соглашением о разделе имущества или решением суда о распределении долей необходимо обратиться в отдел кредитования, предоставив действующий ипотечной договор и справу 2-НДФЛ за последние 6-12 месяцев. Если оба бывших супруга проходят андеррайтинг, то банк заключает с каждым отдельный договор и корректирует графики выплат, в зависимости от уровня заработной платы. С этого момента каждый из супругов выплачивает ипотеку за собственную долю. И даже если бывшие муж/жена перестанут вносить платежи, то второго супруга это не будет волновать.
Если по ипотеке внесено менее 10-20%, одному из супругов выгоднее отказаться от прав на квартиру. В таком случае ему причитается компенсация половины внесенной суммы, а остаток долга ложится на плечи бывшего партнера. Последний при этом становится единоличным собственником. Банк расторгает текущий договор и заключает новый уже с одним заемщиком. Это самый простой вариант, когда супругам не приходится продавать ипотечную квартиру или многие годы продолжать выплачивать кредит за свою долю. Главное – договориться о порядке компенсации уже погашенной суммы.
«Практика показывает, что банки не всегда идут на уступки по оформлению двух раздельных ипотечных договоров, – отмечает Мария Литинецкая. – Во-первых, отсутствие созаемщика повышает риск возникновения просроченной задолженности. Во-вторых, если один из бывших супругов откажется платить по кредиту, то найти покупателя на долю квартиры будет сложнее, чем на весь объект полностью. Поэтому нередко пары получают отказ и вынуждены искать иные пути для перераспределения кредитных обязательств».

План «Б»
Если банк отказывается переоформлять кредитный договор на каждого из супругов, то выходом из ситуации может стать продажа ипотечной квартиры и распределение вырученных средств, согласно долям. Заемщики могут выбрать одну из трех стратегий по реализации квартиры, находящейся в залоге у банка: погашение кредита покупателем, переоформление займа на нового собственника или же закрытие остатка долга продавцом. Ознакомиться подробнее со всеми способами продажи ипотечной квартиры можно в другом лайфхаке компании «Метриум»: Как продать ипотечную квартиру.
Не сумев договориться, некоторые бывшие супруги и по совместительству созаемщики вовсе отказываются вносить платежи по кредиту. Это ведет к изъятию залогового объекта банком и его продаже с демпингом к рынку. Данная стратегия – самая убыточная и невыгодная. Бывшие супруги теряют не только 15-20% от стоимости жилья за счет демпинга при реализации, но и вынуждены платить неустойку, расходы банка на организацию аукциона и пр. В итоге может оказаться так, что бывшие супруги теряют и жилье, и львиную долю стоимости недвижимости. Именно поэтому эксперты «Метриум» советуют супругам, «не рубить с плеча», а договариваться, в каких бы плохих отношениях не находились бывшие партнеры. Порой оказывается куда дешевле нанять адвокатов, чем потерять значительную стоимость нажитого имущества из-за нежелания вести диалог.

«Планируя покупку квартиры, стоит помнить о том, что приобретенная до брака недвижимость не относится к совместно нажитой собственности, даже если остаток долга по кредиту выплачивается уже в период брака, – комментирует Мария Литинецкая. – Поэтому при разводе такая квартира не подлежит разделу, оставаясь в единоличной собственности заемщика. С учетом того, что сегодня все больше молодых людей, будучи не в браке, приобретают собственное жилье, проблема раздела такого имущества становится все актуальнее. Нужно помнить – несмотря на то, что квартира была приобретена, к примеру, мужем еще до брака, супруга может рассчитывать на денежную компенсацию внесенных по кредиту платежей. Допустим, на момент заключения брака сумма долга по ипотеке составляла 3 млн рублей, а на момент развода – 1 млн рублей. Суд может обязать мужа выплатить супруге половину от суммы погашенного долга – 1 млн рублей. Таким образом, если на квартиру, купленную до брака без привлечения кредитных средств, партнер претендовать не может, то в случае с ипотекой все не так однозначно».

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Читать еще:  Акт опечатывания помещения

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Банкротство и ипотека, как сохранить квартиру и избавиться от долгов?

Многие слышали, что в октябре 2015 года вступил в законную силу Закон о внесении поправок в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Стало возможно банкротство физических лиц.

Достаточно много людей, имеющие ипотеку, оказались в следующей ситуации:

  1. Потеряв заработок, человек оказался в долгах, выплатить которые возможности нет.
  2. Найти работу, позволяющую оплатить всю задолженность разом, не представляется возможным.
  3. Погашение задолженности по частям никакого эффекта не дает, поскольку скорость увеличения размера процентов значительно выше скорости выплаты задолженности.
  4. Пройти процедуру банкротства человек не хочет, поскольку боится лишиться единственного жилья, которое находится в ипотеке.

Что делать в такой ситуации? Как сохранить квартиру (жилье) и избавится от долгов?

Рассмотрим два варианта возможного развития событий.

Запись передачи на радио с Крыловой Вероникой на темы:

1) ипотека и банкротство 2) наследство и банкротство

Ситуация 1. Есть текущая задолженность 500 000р. Задолженности по ипотеки нет.

Наиболее часто встречающийся случай в нашей практике.

Предположим, у человека достаточно много кредитов и есть ипотека.

Чаще всего если средств перестает хватать на выплату всех платежей, гражданин перестает платить по всем платежам кроме ипотеки, так как хочет сохранить жилье.

В таком случае, по оставшимся обязательствам сумма задолженности достаточно быстро достигнет 500 000 рублей, но при этом по ипотеке задолженность будет отсутствовать.

Очень часто юристы не рекомендуют начинать процедуру банкротства из опасения потерять единственное жилье. Но так ли это на самом деле? Мы оспариваем данный миф.

Если не интересно как мы пришли к нашим выводам, можете сразу перейти к итогам.

Обратимся к положениям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно п.п. 1,3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ч 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из совокупности указанных норм следует, что в деле о банкротстве гражданина не может быть наложено взыскание на единственное жилье гражданина.

Единственным исключением из данного правила является предмет ипотеки.

Между тем, законодатель делает оговорку: «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»

Таким образом, мы имеем два обязательных основания, при наличии которых можно наложить взыскание на квартиру:

  1. Наличие ипотеки
  2. Если согласно законодательству об ипотеке на такое имущество может быть наложено взыскание.

Тем самым Законодатель отсылает нас к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства , в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником , в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Между тем, если гражданин исполняет свои обязательства по Договору, обеспеченному ипотекой в полном объеме, на дату рассмотрения дела о банкротстве просрочек в платежах не имеется, у Кредитора не возникает ни права обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов, ни с требованием о наложении взыскания на квартиру.

Для всех остальных Кредиторов само по себе наличие залога ничего не меняет, для них такое имущество по-прежнему остается единственным жильем, а значит, наложить взыскание на такое имущество нельзя.

Вывод

Если нет задолженности по ипотеке, но есть долги больше 500 000р., то можно обратиться в суд с заявление о банкротстве. И в результате процедуры банкротства физического лица Вы будете освобождены от долгов и сможете спокойно продолжить выплату по Кредитному договору за квартиру.

Так Ваше единственное жилье останется с Вами.

Услуги по банкротству физических лиц

Мы готовы бесплатно проконсультировать по вопросам банкротства физического лица именно по Вашей ситуации

Ситуация 2. Есть задолженность по ипотеке.

Если доход снизился настолько, что Вы не можете оплачивать свои обязательства по кредиту, или исполнение обязательств стало невозможным по обстоятельствам, независящим от вас (например, вы в числе пострадавших валютных ипотечников), что делать в таком случае?

Выходом из ситуации по-прежнему может стать ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)». Однако, в данном случае процедура будет несколько сложнее.

Если у Вас имеется доход, однако, его не достаточно для того, чтобы продолжить исполнение обязательств, но вы хотите сохранить жилье, есть возможность начать процедуру реструктуризации задолженности.

Суть процедуры реструктуризации задолженности заключается в следующем.

Арбитражный суд проверяет Вашу платежеспособность на сегодняшний день и устанавливает признаки банкротства.

Должник предоставляет в суд план реструктуризации

Главное требование к плану финансового оздоровления – погашение задолженности в течение трех лет (речь о текущей, т.е. уже возникшей задолженности).

В процедуре реструктуризации задолженности есть возможность не только восстановится в графике платежей, но и поменять невыгодные условия Договора, снизить штрафные санкции.

Как правило, банки не имеют прямой цели отобрать у Вас квартиру, но в результате большого бюрократического взаимодействия звеньев банковской системы вопросы реструктуризации задолженности во внесудебном порядке решаются достаточно долго и сложно.

Пока банковские сотрудники направляют Ваши документы в Москву для рассмотрения вопроса о реструктуризации (практически у всех банков юридический отдел находится в Москве) Вы теряете самое ценное – время, за которое начисляются проценты и штрафные санкции. Ко времени принятия решения, как правило, что – то исправить уже достаточно сложно.

В процедуре банкротства данная процедура сокращается до времени рассмотрения дела в суде – не более трех месяцев.

Таким образом, Вы сможете остановить начисление штрафных санкций, процентов, сохранить жилье и вероятно, даже улучшить условия Договора.

ОБНОВЛЕНИЕ 1.02.2019

К сожалению, вынуждены констатировать, что изменилась ситуация по вопросу ипотеки в банкротстве.

Наша практика потеряла актуальность в связи с вынесением Постановления Пленума Верховного Суда России от 25 декабря 2018 г. № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан”

Таким образом, до вынесения указанного Постановления можно было продолжать производить платежи по ипотеке. Банки получали выплаты и не включались в реестр кредиторов должников. В случае, когда банк все-таки включался, можно было говорить об отсутствии нарушения прав банка, т.к. выплаты по ипотеке производятся, а банк в случае прекращения выплат сможет наложить взыскание на квартиру в любое время вне зависимости от процедуры банкротства.

После принятия указанного Постановления ситуация изменилась полностью. Теперь, если банк не включается в реестр кредиторов в деле о банкротстве, залог на квартиру прекращается, соответственно, банк несет большие риски.

Теперь банк в любом случае включается в реестр кредиторов и просит наложить взыскание на квартиру.

ОБЩИЙ ИТОГ.

В случае необходимости банкротства и желания сохранить ипотечную квартиру мы рекомендуем рассмотреть варианты:

  1. раздел имущества супругов перед банкротством, в т.ч. ипотечного жилья
  2. перезаключение ипотечного договора на другое лицо (выкуп предмета ипотеки, выкуп долга, либо договориться с банком о замене заемщика)

ВНИМАНИЕ! Появилась свежая положительная практика по исключению ипотечной квартиры в процедуре банкротства. Приглашаем на бесплатную консультацию по вопросу банкротства одного из супругов с сохранением ипотеки.

В нашей практике появились и иные варианты разрешения вопроса, но они более индивидуальны.

В любом случае мы рекомендуем перед началом любых действий обратиться к опытному юристу с практикой не только банкротных дел. В данном случае должна быть обширная практика ведения семейных споров, кредитных и залоговых споров, договорных правоотношений.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector