Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Агентский договор на покупку квартиры и оформление ипотеки

Договор с агентством недвижимости: чего опасаться клиентам

Уважающие себя агентства и частные риэлторы всегда действуют в интересах клиента. Профессионалы дорожат своей репутацией, а потому заинтересованы оказывать качественные услуги: довольный клиент будет рекомендовать их своим друзьям, родственникам и знакомым. И все же риск нарваться на недобросовестного агента (или риэлторскую компанию) до сих пор существует.

Форма и содержание

Агентства недвижимости предлагают заключить продавцам и покупателям недвижимости различные формы соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

По словам президента ГК «Экотон» и председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, выбор формы соглашения зависит в первую очередь от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг. При этом законодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют: стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

«Риэлтор размещает рекламу в СМИ, консультирует клиента, при необходимости – советует изменить цену, организует сбор и подготовку необходимых для проведения сделки документов. В наших договорах прописано, что агентство может запрашивать у клиента любую информацию об объекте, принимать участие в переговорах с покупателями, а также отказаться от исполнения договора, если выяснится, что впоследствии сделка может быть оспорена», – говорит юрисконсульт АН «АРИН» Елена Рудницкая.

Купля-продажа квартиры: этапы сделки Необходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет. Но даже если вы планируете привлечь >> Как уточняет директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры, размер комиссионного вознаграждения агентства, срок действия соглашения и способ оформления сделки (через нотариуса или в простой письменной форме). «Если речь идет об оказании услуг по продаже жилья на вторичном рынке, агентство несет ответственность за конечный результат сделки. Кроме того, риэлторская компания должна проверить юридическую чистоту квартиры», – добавляет эксперт.

Задача агента – сопровождать весь процесс покупки квартиры: предлагать варианты жилья, осматривать объекты, собирать и готовить необходимые документы, координировать процесс регистрации собственности. А при необходимости – содействовать в подготовке документов на получение ипотеки и т. д. Поэтому соответствующие пункты необходимо прописать в договоре с агентом.

Итак, главное: в договоре нужно указать права, обязанности и ответственность сторон, стоимость объекта и размер агентской комиссии.

Теперь попробуем разобраться, какие уловки используют нечистые на руку агенты. Оговоримся сразу: добропорядочные участники рынка описываемыми ниже методами, разумеется, не пользуются. Впрочем, к профессионалам обращаются далеко не все. Поэтому есть смысл предостеречь читателей от возможных ошибок.

Помните, что добросовестное агентство должно запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов – для проверки юридической чистоты объекта. Но никогда не будет требовать передачи их на хранение.

Не стоит без крайней на то необходимости подписывать доверенность на получение риэлтором задатка от покупателя – разве что вы находитесь в другом городе и не можете присутствовать при сделке.

Собственники, владеющие недвижимостью менее трех лет, при продаже объекта должны платить налог, поэтому во многих случаях они попросят указать в договоре купли-продажи заниженную цену. Имея на руках «добро» на получение задатка от покупателя и заручившись согласием продавца указать в договоре заниженную цену, недобросовестный агент получает возможность присвоить себе часть разницы между реальной стоимостью объекта и указанной в договоре суммой.

Схема проста. Выставив квартиру по изначально оговоренной с продавцом цене, к примеру за 4 млн руб., спустя несколько недель агент сообщает собственнику: звонков от потенциальных покупателей нет, следует значительно снизить цену. Либо желающий приобрести объект нашелся, но хочет получить большую скидку. Продавец соглашается на уменьшение реальной цены сделки, скажем до 3,6 млн руб. (помним, что он и так согласился указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи). При этом агент уже договорился с покупателем о цене в 3,8 млн и о том, чтобы тот не будет сообщать продавцу фактическую цену, за которую приобретен объект.

Получив предоплату от покупателя, агент присваивает часть этой суммы (в нашем случае – 200 тыс. руб.) в виде «скрытой комиссии».

Что можно посоветовать, дабы не оказаться в подобной ситуации? Крайне нежелательно подписывать доверенность на получение средств. Обязательно требуйте встречи с потенциальным покупателем для согласования цены и контролируйте все этапы сделки. Ну и в договоре купли-продажи все-таки лучше указывать реальную стоимость объекта. Тогда у посредника не будет возможности заработать на вашей беспечности.

Агентский договор по привлечению клиентов на ипотечное кредитование

Отзывов:Просмотров:2389
Голосов:Обновлено:18.02.2013

Автор документа

число консультаций:82
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:84
отрицательных отзывов:6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № _____

г. ____________ «__» __________ 20___ года

_________________________________________________, в лице _____________________________________________, действующего на основании ____________, именуемое в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и __________________________________________, в лице ________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с другой стороны, вместе именуемые также «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Агент обязуется за вознаграждение, уплачиваемое Принципалом, осуществлять от имени и за счет Принципала деятельность по оказанию услуг, связанных с заключением Принципалом договоров оказания брокерских услуг, а именно:

  • Осуществлять привлечение клиентов с целью заключения ими договоров возмездного оказания услуг с Принципалом;
  • Разъяснять потенциальным клиентам Принципала преимущества предлагаемых Принципалом ипотечных услуг;

1.2 Все права и обязанности, по заключенным при участии Агента договорам возмездного оказания услуг, возникают непосредственно у Принципала.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРИНЦИПАЛА

2.1. Принципал обязуется:

2.1.1 Обеспечивать Агента документацией, необходимой для выполнения обязательств по настоящему Договору.

2.1.2 Разъяснять положения, касающиеся конфиденциальности информации, ставшей известной Агенту в ходе выполнения им своих обязательств по настоящему Договору и ответственности за разглашение таковой.

2.1.3 Ежемесячно до 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным, представлять Агенту Акты об оказании услуг (Отчеты).

Выплачивать Агенту вознаграждение в размере, сроки и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

2.2. Принципал имеет право:

В любое время знакомиться с документами, представляемыми Агентом для оформления соответствующей сделки, проверять правомерность действий Агента по выполнению обязательств по настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТА

3.1 Агент обязуется:

3.1.1 Осуществлять действия, связанные с привлечением клиентов для заключения с Принципалом договоров возмездного оказания услуг.

3.1.2 Разъяснять потенциальным клиентам Принципала условия получения ипотечного кредита в соответствии с ипотечными программами предлагаемых Принципалом, их права и обязанности по заключаемым договорам возмездного оказания услуг. Рекомендовать Принципала в качестве ипотечной компании своим клиентам и информировать их об услугах, предоставляемых Принципалом.

3.1.3 Лично исполнять обязательства по настоящему Договору.

3.1.4 Сообщать Принципалу возражения по Акту об оказании услуг (Отчету) (Приложение № 1 к настоящему Договору) в течение пяти дней со дня его получения, в противном случае Акт об оказании услуг (Отчет) считается принятым Агентом.

3.2. Агент имеет право:

3.2.1. Требовать от Принципала обеспечения Агента необходимыми документами в целях надлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.2.2. Требовать у потенциального Заемщика документы, предусмотренные ипотечными программами.

4. АГЕНТСКОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

4.1 слуга по привлечению физических лиц для заключения договоров возмездного оказания услуг с Принципалом считается выполненной, если физическое лицо, направленное Агентом к Принципалу в соответствии с пунктом 1.1 настоящего Договора, заключило с Принципалом договор возмездного оказания услуг.

4.2 Вознаграждение Агента за оказанные по настоящему Договору услуги подлежит выплате Принципалом после подписания Акта об оказании услуг (Отчета). Размер агентского вознаграждения определяется в процентном соотношении от суммы вознаграждения, поступившей на счет Принципала или внесенной в его кассу по договорам возмездного оказания услуг, заключенным при содействии Агента.

4.3 Принципал выплачивает Агенту вознаграждение за оказанные Агентом услуги на основании Акта об оказании услуг (Отчета), в течение 5 банковских дней с момента подписания Принципалом Акта об оказании услуг (Отчета), содержащего также информацию за отчетный период об вознаграждений по договорам возмездного оказания услуг, привлеченными Агентом в течение отчетного периода. Акты об оказании услуг (Отчеты) согласовываются Сторонами в процессе исполнения настоящего Договора, но не реже одного раза в месяц.

Обязанность Принципала по оплате услуг Агента считается исполненной с момента поступления денежных средств на расчетный счет Агента.

4.4 Расчеты производятся в рублях РФ.

4.5 Размер агентского вознаграждения Агента определяется в соответствии с Приложением №2 к настоящему Договору. По письменному согласованию Сторон размер агентского вознаграждения может быть изменен, что оформляется Дополнительным соглашением. Агентское вознаграждение НДС не облагается, в соответствии со ст.346.12 и 346.13, главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

4.6 Расходы, понесенные Агентом в связи с исполнением настоящего Договора, компенсируются за счет агентского вознаграждения и дополнительно не оплачиваются, если соглашением Сторон не будет предусмотрено иное.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если неисполнение явилось следствием природных явлений, действий внешних объективных факторов и прочих обстоятельств непреодолимой силы, за которые Стороны не отвечают и предотвратить неблагоприятное воздействие которых они не имеют возможности.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует в течение одного календарного года.

Читать еще:  Госпошлина за регистрацию права владения

7.2. Если ни одна из Сторон Договора не уведомит другую Сторону за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора о своем желании расторгнуть настоящий Договор, последний считается продленным на тех же условиях на каждый следующий календарный год.

7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут до окончания срока его действия любой из Сторон путем письменного уведомления другой Стороны за 30 (тридцать) дней до даты предполагаемого расторжения Договора.

8. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

8.1. При возникновении споров, Стороны настоящего Договора будут стремиться разрешить их путем переговоров.

8.2. При невозможности решения споров путем переговоров, они будут решаться в Арбитражном суде _______________ в соответствии с действующим законодательством РФ.

9. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

9.1. Предоставляемая Агентом и Принципалом друг другу техническая, финансовая, коммерческая и иная информация, связанная с предметом настоящего Договора, будет считаться конфиденциальной.

9.2. Стороны Договора примут все необходимые и достаточные меры, чтобы предотвратить разглашение полученной информации третьим лицам.

9.3. Агент не вправе передавать третьим лицам полностью или частично свои права и обязанности по настоящему Договору без предварительного письменного согласования с Принципалом.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор подписан в двух экземплярах, на русском языке, по одному для каждой из договаривающихся Сторон, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

10.2. Все изменения, дополнения и приложения к настоящему Договору производятся в письменной форме, действительны после их подписания уполномоченными представителями Сторон и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

11. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Принципал

Агент

к Агентскому договору № _____ от «__»____20__ года

АКТ выполненных работ

к агентскому договору №____ от «___» _____ 20__г.

г. _________________ «__» ____ 20__ г.

______________________________ именуемое в дальнейшем «Принципал», в лице ____________________________________________, действующего на основании ________, с одной стороны, и ____________________________________, именуемое в дальнейшем «Агент», в лице _______________________________________, действующей на основании _____________, с другой стороны, и вместе именуемые «Стороны», составили Акт выполненных работ о нижеследующем:

1. В соответствии с условиями агентского договора №__/___ от «__» ____ 20__г., Агент за отчетный период с «__ » ___ 20__ г. по «___ »____ 20__г. заключил следующие договора возмездного оказания услуг: (указать № договора возмездного оказания услуг, размер комиссионного вознаграждения по каждому договору возмездного оказания услуг)

2. Размер агентского вознаграждения за выполненную работу составляет ____________ (______________________) рублей _______ копеек.

3. Настоящий Акт вступает в силу с даты подписания Сторонами.

4. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон и имеет равную юридическую силу.

№ п/п

Страхователь

№ договора возмездного оказания услуг

Дата поступления

Вознаграждение по договору возмездного оказания услуг.

Агентское вознаграждение (%)

Сумма агентского вознаграждения (руб.)

Зачем нужен агентский договор

Эксперты Гильдии риэлторов Москвы обратили внимание продавцов и покупателей жилой недвижимости на основные моменты в договоре на оказание риэлторских услуг и объяснили причины, побуждающие клиентов заключать договора с агентствами.

В прессе уже неоднократно говорилось о полезности договора на оказание риэлторских услуг, как для агента, так и для клиента. В первом случае — гарантия оплаты за проделанную работу, во втором — залог серьезного подхода агента к своим обязанностям.

«Вообще, кратко говоря, договор полезен клиенту тем, что помогает запомнить весь объем достигнутых договоренностей. А также чтобы за его квартиру охотнее вносили аванс. Хотя по закону для этого договор не обязателен, но желающих вносить аванс агентству, у которого нет договора с клиентом, обычно не бывает. Гарантия оплаты агенту, также важна для его усердной работы» — говорит Илья Шкоп, Председатель Совета ГРМ, директор агентства «Собственник».

«Поставьте себя на место агента, который ежедневно принимает десяток звонков по одному объекту, ездит по вечерам (в 19.00-22.00) на показы, вкладывает деньги в рекламу (даже если только печатные издания, то минимум 1500 в неделю), еженедельно расклеивает объявления на подъездах о продаже/покупке и пр. А клиент через месяц «передумывает» покупать/продавать квартиру. Это чисто человеческие взаимоотношения. А рабочий процесс — это рабочий процесс», — соглашается с коллегой Артем Артюхов, член Экспертного Совета ГРМ, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад».

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, предупреждает, в России содержание и условия взаимных обязательств между агентством недвижимости и клиентом законодательно не регулируются. В соответствии с п. 2, статьи 307 ГК РФ, «обязательства возникают из договора. ». Поэтому все обязанности клиента и агентства недвижимости, в том числе и штрафы за нарушение, необходимо обговаривать до подписания документа. Если клиенту не удается отстоять свою позицию, а она для него принципиально важна, то лучше вообще отказаться от работы с конкретным агентством. Но если клиент уже подписал договор, то он обязан исполнять все указанные обязательства, в том числе и по части штрафов.

«Хочу отметить, что известные агентства недвижимости не включают в договора крайне жесткие или заведомо невыгодные для клиента условия. Так как сумма штрафа, взятого с одного клиента, по сравнению с суммами сделок просто ничтожна, и для агентства, мягко говоря, несущественна. Годами наработанная деловая репутация для серьезной организации гораздо дороже разового штрафа. Поэтому совет для клиентов: если чуть ли не на каждом шагу вам грозят всевозможными денежными штрафами, лучше не доверять этому агентству: либо дела у него совсем плохи, либо (что еще хуже) вы попали в руки мошенников», — предупреждает Александр Зиминский.

В плане сроков, оптимальный вариант для договора на покупку жилья — 3 месяца, на продажу — 6 месяцев. Возможность пролонгации — в основном от шести месяцев до года.

«Не подписывайте договор с указанием срока действия «пока стороны не выполнят своих обязательств», а за досрочное расторжение предусмотрены штрафные санкции для клиента. Продажа квартиры может затянуться внушительно долго, а если вы ищете через агентство квартиру для покупки, но подходящих вариантов все нет и нет, то вы не сможете расторгнуть договор», — предупреждает Артем Артюхов.

Не будет лишним, если мы еще раз напомним, обязательства сторон должны быть прописаны максимально четко и ясно. Стороны вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в договоре.

Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Агентское вознаграждение обычно определяется двумя способами: в процентном отношении к стоимости продаваемой (или покупаемой) квартиры; или фиксированная сумма.

«Обязательно выясните, какие услуги агентство обязано совершить за указываемую комиссию, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. В основном дополнительно оплачивается: нотариальное удостоверение договора, государственная регистрация договора купли-продажи, получение необходимых для регистрации договора купли-продажи документов», — советует Артем Артюхов.

Обратите внимание на пункт, указывающий, в какой момент работа агентства считается выполненной: в день подписания основного договора купли-продажи или после государственной регистрации договора.

«Чаще агентства предлагают в договоре произвести оплату одновременно с подписанием договора купли-продажи, но готовы считать работу окончательно выполненной после регистрации сделки. Всем сторонам нужны гарантии», — уточняет Илья Шкоп.

Вопрос-Ответ

Цитата
Olsa пишет:
все гораздо проще:
получаете свидетельство, выбираете квартиру (и, соответственно, застройщика), которая подходит по параметрам военной ипотеки и вашим средствам, а затем идете к застройщику, где бронируете понравившуюся квартиру, внеся при этом авансзадаток. и только после этого идете в банк, у которого аккредитован застройщик и который работает по программе военная ипотека. банк рассматривает конкретную квартиру. а дальше все зависит от резолюции банка.
как-то так.
Цитата
pantera81 пишет:
Не совсем так. По практике с Мортоном. Я получила Св-во, подала заявку в банк, через 3 дня получила подтверждение, потом поехала в Мортон, выбрала квартиру (тем самым избежала оплаты 18500 за бронирование данной квартиры), после чего сразу начинается оформление документов и квартира фиксируется в цене. Если бы я забронировала квартиру, а потом пошла в банк, то эта бронь: во-первых, не вошла бы в стоимость квартиры, а во-вторых, не была бы зафиксирована цена.
Цитата
pantera81 пишет:
Не совсем так. По практике с Мортоном. Я получила Св-во, подала заявку в банк, через 3 дня получила подтверждение, потом поехала в Мортон, выбрала квартиру (тем самым избежала оплаты 18500 за бронирование данной квартиры), после чего сразу начинается оформление документов и квартира фиксируется в цене. Если бы я забронировала квартиру, а потом пошла в банк, то эта бронь: во-первых, не вошла бы в стоимость квартиры, а во-вторых, не была бы зафиксирована цена.
Цитата
Андрей М пишет:
Galyunik 18,5 тыс. рублей за агентский договор.
Возможна платная бронь квартир на месяц —
1-комнатная — 10 тыс. руб.
2-комнатная — 15 тыс. руб.
3-комнатная — 20 тыс. руб.
Но бронь не фиксирует цену.
Остальные расходы как и у других застройщиков — нотариальное согласие супруга/супруги и т.д.
Цитата
pantera81 пишет:
Не совсем так. По практике с Мортоном. Я получила Св-во, подала заявку в банк, через 3 дня получила подтверждение, потом поехала в Мортон, выбрала квартиру (тем самым избежала оплаты 18500 за бронирование данной квартиры), после чего сразу начинается оформление документов и квартира фиксируется в цене. Если бы я забронировала квартиру, а потом пошла в банк, то эта бронь: во-первых, не вошла бы в стоимость квартиры, а во-вторых, не была бы зафиксирована цена.
Цитата
dikaya__orxideya пишет:
Подождите, 18500 — это сумма не за бронирование квартиры. 15000 — юридические и фактические действия для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и еще 3500 — оформление права собственности. В принципе представителям Мортона можно и не платить эту сумму, но тогда придется бегать самому. А по поводу брони, нам предлагали двушку на 2 недели за 7500, оказывается и такой вариант возможен.

alexandrkazmin , предлагаю ознакомиться с этой веткой Форума.

Следует изучить договор найма, в частности то, каковы условия расторжения договора. Также необходимо иметь в виду, что если жилье по Военной ипотеке приобретено за пределами населенного пункта, в котором Вы проходите службу, служебное жилье должны оставить.

Цитата
berlioZ пишет:
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста кто знает нужно ли писать заявление в рви для того чтобы средства накопленные на счету за период прохождения сделки и оформления документов были перечислены в качестве первоначального платежа а не в счет погашения кредита?

berlioZ , теоретически можно, но таких прецедентов на моей памяти не было.

В общем виде схема такова (расписываю подробно для других участников форума):
1. Подписываете предварительный ДДУ, кредитный договор и проект договора ЦЖЗ.
2. Документы уходят в Росвоенипотеку.
3. Если с документами все в порядке, Росвоенипотека подписывает договор ЦЖЗ и перечисляет средства первоначального взноса в банк.
4. Подписываете основной ДДУ, который отдается на гос.регистрацию.
5. После гос.регистрации банк выдает кредит и перечисляет средства Застройщику (сумма кредита, первоначальный взнос за счет ЦЖЗ и собственные средства при наличии).
6. Кредит ежемесячно погашается за счет ЦЖЗ.

Временной интервал между пунктами 3 и 5 может составлять до 3 месяцев (в отдельных случаях допускается даже больше). В этот период как раз средства и «подвисают» на счете.

Таким образом, если до дня выдачи кредита решить вопрос с Росвоенипотекой и внести изменения в кредитный договор (в части размера первоначального взноса), то сумму первоначального взноса можно увеличить. Но это, опять же оговорюсь, теоретически. как на практике, мне не известно.

dimk00z , сколько времени ушло на рассмотрение заявления в Росвоенипотеке? Заключалось ли доп. соглашение к договору ЦЖЗ?

PS По поводу своего опыта немного наврал . Договор ЦЖЗ у меня от 23 сентября, дата выдачи кредита — 12 октября, т.е. всего 3 недели разница. В моем случае просто нечего было запрашивать. Между тем, как оказалось, на моем счете учтено чуть более 21 тыс. руб. Откуда они взялись и когда начислены — не знаю. Запрос впервые сделал совсем недавно.

Как оформить агентский договор по продаже объекта недвижимости?

  • 1 Что представляет собой?
  • 2 Правила оформления
    • 2.1 Права и обязанности сторон
    • 2.2 Условия вознаграждения
  • 3 Образец договора
  • 4 Прекращение действия договора

Гражданское законодательство РФ предусматривает такое понятие как коммерческий посредник — лицо, действующее в чужих интересах на определенных условиях.

При заключении агентского договора одна из сторон берет на себя обязательство выполнить поручение второй стороны на определенных условиях. Действовать посредник может как от своего имени, так и от имени заказчика, но затраты берет на себя последний.

Что представляет собой?

Агентский договор по продаже объекта недвижимости используется подавляющим большинством риелторских организаций. Заключение такого соглашения предоставляет агенту право на проведение показов, рекламирование объекта и непосредственно осуществление продажи.

Физические (впрочем, как и юридические) лица обращаются в организации, специализирующиеся на торговле недвижимым имуществом, чтобы быстрее и по возможности выгоднее продать свой объект, не тратя при этом собственное время на показы, разъезды, звонки, размещение рекламы и выслушивание предложений от множества других агентов.

Сторонами такого соглашения являются:

  • Агент — сторона, берущая на себя роль посредника при продаже;
  • Принципал (заказчик) — сторона, возлагающая обязанности по продаже на посредника;
  • Собственник объекта, выставленного на продажу.

Правила оформления

Наиболее существенные условия, позволяющие заключить агентский договор:

  • Принципал должен быть собственником объекта недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом. Если же процедура вступления в право собственности еще не завершена (вступление в наследство находится в процессе или идёт судебный процесс по разделу имущества и т.д.), заключение агентского договора незаконно.
  • Необходимо наличие технической документации давностью не более пяти лет. В случае, если проводились работы по перепланировке или реконструкции объекта, также должна быть предоставлена актуальная информация.

С 1 января 2017 года основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, стала выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Документ содержит информацию о самом объекте, зарегистрированных на него правах и существующих обременениях. Заказать выписку можно в Многофункциональном центре по месту жительства.

Оригиналы правоустанавливающих документов должны быть переданы агенту. При необходимости можно составить соответствующий Акт приема-передачи.

В договоре должны быть прописаны сроки действия.

Заключения бессрочных соглашений с формулировкой типа «до выполнения условий» лучше избегать, чтобы не оказаться в ловушке, ведь многие агентства предусматривают штрафные санкции на случай досрочного расторжения контракта. В дальнейшем его проще перезаключить, чем не иметь возможности безболезненно расторгнуть.

Права и обязанности сторон

При составлении агентского договора следует обозначить перечень прав и обязанностей агента и принципала и прописать другие значимые моменты: условия проведения процедуры продажи недвижимости, заключения будущего договора купли-продажи, порядка осуществления оплаты покупателем стоимости объекта (единовременная, в рассрочку, с возможностью применения ипотечного кредитования, материнского капитала и т.д.)

Основные обязанности агента — поиск покупателей и подготовка документов.

В частности, агент обязуется:

  • Изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;
  • Продвигать предоставленный объект: рекламировать в печатных изданиях и интернет-ресурсах, проводить демонстрацию объекта;
  • Оповещать клиента о всех событиях, касающихся осуществления продажи;
  • Производить поиск потенциальных покупателей;
  • Вести переговоры об условиях будущей сделки;
  • Организовать подготовку к ее проведению и т.д.

Владелец недвижимости в свою очередь обязуется:

  • Предоставить агенту доступ к объекту и возможность проводить его презентации;
  • Не заключать аналогичных соглашений с другими посредниками в течение срока действия договора;
  • Соблюдать условия конфиденциальности, не разглашая условий сделки третьим лицам и т.д.

договор НЕ стоит заключать с несколькими агентствами.

Во-первых, информационная база у агентов, в основном, одна. Во-вторых, многие агенты в договоре прописывают условие о эксклюзивности.

Условия вознаграждения

При заключении договора, каждая сторона преследует собственные интересы. Но риски ожидают в основном продавца, поскольку агент, по понятным причинам, более подкован в тонкостях торговли недвижимостью.

Согласно условиям агентского договора по продаже недвижимого имущества, посредник при выполнении основного обязательства перед клиентом, т.е. после осуществления сделки купли-продажи, получает положенное вознаграждение. Необходимо прописать не только сумму (зачастую она зависит от стоимости объекта и исчисляется в процентах от цены), но и порядок расчета: в какой срок после завершения сделки производится выплата и каким образом (наличным или безналичным расчетом).

В содержание агентского договора по продаже объекта следует включить условие принципала установить для объекта недвижимости окончательную цену, а не просто обозначить сумму, которую он желает получить от продажи квартиры во избежание возникновения разногласий и конфликтов с агентством. Если этого не сделать и не обозначить конкретные условия вознаграждения, недобросовестный риелтор сможет воспользоваться лазейкой и завысить цену. Тогда ликвидность объекта снизится и продажа затянется на еще более длительный срок. На случай изменения обстановки на рынке недвижимости, в договоре необходимо предусмотреть возможность оперативного изменения цены исключительно по согласованию с клиентом. Изменения фиксируются документально и оформляются в виде дополнительного соглашения.

Образец договора

Заключая соглашение по продаже недвижимости, продавец обычно использует готовый бланк, предоставляемый агентом. Но это не значит, что принципал не имеет права вносить собственные корректировки и изменения в текст. Ведь соглашение является консенсусом по определению. Это договоренность, включающая условия, которые удовлетворяют требованиям обеих сторон.

Типовая форма агентского договора имеет следующую структуру:

  1. Предмет договора. Общие положения;
  2. Права и обязанности сторон;
  3. Вознаграждение агента. Возмещение расходов;
  4. Срок действия соглашения;
  5. Ответственность сторон;
  6. Прочие условия;
  7. Реквизиты и контактные данные.

Образец агентского договора по продаже объекта недвижимости можно скачать по ссылке.

Прекращение действия договора

В зависимости от условий соглашения, агентский договор на продажу объекта недвижимости может прекратить действие по различным причинам, предусмотренным законодательством. Инициатором при этом обычно выступает клиент, недовольный продвижением объекта или другими аспектами взаимоотношений с агентом. На этот случай агентством могут быть предусмотрены штрафные санкции. Но они не могут и не должны быть заоблачными — согласно закону, они лишь должны покрыть расходы (оплата публикации рекламы, транспортные затраты при демонстрации объекта и пр.).

На деле же при попытке разорвать контракт с агентствами недвижимости, многие сталкиваются с проблемами, вплоть до угроз судебными исками и большой неустойкой. Во избежание таких ситуаций, лучше обращаться только к помощи крупных и надежных организаций, а также предварительно изучать отзывы клиентов о работе.

В каких случаях ипотечный заемщик сможет отказаться от страховки

Что нужно знать о страховании при получении ипотеки

Выдача ипотечного кредита сопровождается предложением целого набора полисов для защиты от самых разных рисков: от утраты или повреждения предмета залога (квартиры, дома) и прекращения или ограничения права собственности на предмет залога (титульное страхование) до потери работы, трудоспособности или ухода из жизни заемщика. Из всего этого списка обязательным по закону является только страхование залоговой недвижимости. Отказаться от него нельзя. Покупка остальных полисов — личное дело заемщика. Но есть нюансы.

При отказе от страхования банк (если это прописано в договоре) вправе пересмотреть процентную ставку по кредиту. Отсутствие полиса титульного страхования может обойтись заемщику в 1-1,5 процентного пункта к ставке. При отказе сразу от двух видов страхования — жизни и титула — ставка может вырасти на 8-10 процентных пункта.

Что делать? С одной стороны, в случае с ипотекой (договор, как правило, заключается в среднем на 15-20 лет) страхование заемщику необходимо. За это время случиться может всякое, в том числе и со здоровьем. Страховка — гарантия того, что кредит не придется выплачивать родственникам заемщика: остаток долга и проценты погасит страховая компания.

В ситуации с покупкой жилья на вторичном рынке имеет смысл застраховать право собственности на квадратные метры. Полис пригодится, если, к примеру, выяснится, что при продаже недвижимости были нарушены права несовершеннолетних наследников бывшего владельца, или если вскроется мошенничество и договор купли-продажи расторгнут. Заемщик останется без жилья, но с необходимостью выплачивать кредит.

С другой стороны, ипотека все еще остается дорогой. Мало кому хочется платить еще и за страховку.

Чтобы сэкономить, специалисты советуют приобретать полисы непосредственно в страховых компаниях, а не в банках (они продают продукты нескольких аккредитованных страховщиков). Даже если вы уже заключили договор страхования при оформлении кредита, его можно расторгнуть в течение 14 дней (так называемый период охлаждения). После этого стоит изучить имеющиеся на рынке предложения и заключить договор с той страховой компанией, которая предлагает наиболее оптимальный вариант с точки зрения цены и набора рисков. Приобретенный таким образом полис может стоить в 1,5-2 раза дешевле, чем тот, который продал вам банк. Не забудьте отнести договор страхования в свою кредитную организацию. Там должны поставить отметку, что страховка у вас есть.

В сентябре 2020 года в силу вступит норма, которая позволит заемщикам возвращать часть страховки при досрочном погашении кредита. Потребовать назад «неиспользованную» долю страховки можно будет в течение 14 дней с даты досрочного погашения.

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ «Линия Права» Фаррух Саримсоков: «Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье». В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию «Единая Городская Служба Недвижимости». Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая «трешка», за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать «просмотровый лист» квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц «Единая Городская Служба Недвижимости» все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что «просмотровый акт», который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала «просмотровый лист» в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

«Договор дороже денег»

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее «Единая Городская Служба Недвижимости» показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК («Стороны обязательства»). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).

«Тройка» судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заключайте только агентский договор с риелтором»

«Право.ru» попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по «коммуналке» или другими обременениями.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: «Иначе риелтор может затянуть этот процесс». Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

*имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector