Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Досудебный порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, если он прошел государственную регистрацию и стороны выполнили свои обязательства, но хотят все вернуть в первоначальное положение?

20 октября 2017

Расторжение любого договора – это полное прекращение его действия и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Статья 450 ГК РФ определяет условия, при которых возможно расторжение договора. К ним относятся: серьезные нарушения условий самого договора другой стороной, а также некоторые иные случаи, предусмотренные законом или непосредственно договором.

Под серьезными нарушениями подразумеваются такие действия одной из сторон, при которой другой причиняется существенный ущерб. На примере договора купли-продажи: когда продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки.

Расторжение договора возможно как по воле двух сторон, так и по требованию одной из них сторон.

Расторжение договора по соглашению сторон (то есть по воли обеих сторон) по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации (указания на обязательность регистрации некоторых сделок содержатся в ГК РФ).

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК) являются исключением и также подлежат государственной регистрации.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка, но до государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие (то есть после государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение).

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Подготовлено прокуратурой Пронского района

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности , то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Читать еще:  Как получить и узнать ИНН

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 13.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2557/2012

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2012 г. по делу N 33-2557/2012

Докладчик: Нестерова А.А.
Судья: Архипов В.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Шумилова А.А., судей Нестеровой А.А. и Смирновой Е.Д., при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению П. к С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1 о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельных участков от 01 декабря 2011 года, о признании за ним право собственности на имущество, поступившее на апелляционное рассмотрение по жалобе истца П. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 13 июня 2012 года, которым постановлено:
— в удовлетворении исковых требований П. к С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1 о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельных участков от 01 декабря 2011 года, о признании за П. право собственности на часть жилого дома и земельные участки, расположенные по адресу: . отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., объяснения истца П. и его представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

Решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 13 июня 2012 года отменить.
Исковое заявление П. к С., действующей за себя лично и от имени своего несовершеннолетнего ФИО1 о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельных участков от . года, о признании за ним право собственности на имущество оставить без рассмотрения.
Разъяснить П., что оставление заявления без рассмотрения не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение.

Досудебный порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Публикации и практика
  • Главная
  • Претензионный (досудебный) порядок разрешения спора потребителя и продавца законом не предусмотрен

Обязательный претензионный (досудебный) порядок урегулирования споров потребителей с продавцами законом не предусмотрен.

Выводы суда: Истец (потребитель) обратился в суд с иском к продавцу о расторжении договора купли-продажи мопеда и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Определением судьи исковое заявление возвращено потребителю на основании п. 1. ч. 1 ст. 135 ГПК РФ в связи с несоблюдением им предусмотренного законом досудебного порядка расторжения договора.

Областной суд признал данное определение суда незаконным, указав, что согласно разъяснению, содержащемуся в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» до подачи искового заявления в суд обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только в двух случаях.

Обязательный досудебный порядок урегулирования иных споров действующим законодательством не предусмотрен. Предъявленное истцом к ответчику (продавцу) в суд требование в силу положений ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» является требованием о признании договора купли-продажи расторгнутым и взыскании уплаченных за товар денежных средств.

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. N 33-3882/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Ильичевой Т.В.,
судей: Рогачевой В.В. и Эдвардс А.А.,
при секретаре: М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по частной жалобе С. на определение судьи Лужского городского суда Ленинградской области от 23 июля 2012 года по иску С. к индивидуальному предпринимателю Б. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств и денежной компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

С. 20 июля 2012 года обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Б. о расторжении договора купли-продажи мопеда марки . заключенного между ними . взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере . руб. и денежной компенсации морального вреда в размере . руб.

В обоснование своих требований истец указал, что приобретенный им . у ИП Б. мопед оказался некачественным, в связи с чем . он обратился к ответчику с претензией, в которой указал, что отказывается от исполнения договора купли-продажи и в установленный законом десятидневный срок просит вернуть уплаченные им за товар денежные средства. Так как ответа на данную претензию он не получил, то вынужден обратиться в суд с настоящим иском (л.д. 1 — 2).

Определением судьи Лужского городского суда Ленинградской области от 23 июля 2012 года исковое заявление возвращено С. на основании п. 1. ч. 1 ст. 135 ГПК РФ в связи с несоблюдением им предусмотренного законом досудебного порядка расторжения договора (л.д. 3 — 4).

С. подал частную жалобу на указанное определение судьи, просит его отменить и обязать суд первой инстанции принять его исковое заявление к своему производству. В обоснование своей жалобы истец указал, что заявленные им требования вытекают из Закона РФ «О защите прав потребителей», которым обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен. С претензией к ответчику об отказе от исполнения договора купли-продажи он обращался, и подал иск в суд только после ее неудовлетворения в добровольном порядке (л.д. 6 — 7).

Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора, либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Возвращая исковое заявление С., судья со ссылкой на п. 1 ст. 452 ГК РФ указала, что с требованием к ответчику о расторжении договора истец не обращался, а без предъявления такого требования обращение с соответствующим иском в суд законом не предусмотрено.

Однако данный вывод суда судебная коллегия находит ошибочным, поскольку требования истца основаны на Законе РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», которым не предусмотрен досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» до подачи искового заявления в суд обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оператором связи обязательств, вытекающих из договора об оказании услуг связи, а также в связи с перевозкой пассажира, багажа, груза или в связи с буксировкой буксируемого объекта внутренним водным транспортом. Обязательный досудебный порядок урегулирования иных споров действующим законодательством не предусмотрен.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец при обнаружении в приобретенном им товаре недостатков в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

С., реализуя предоставленное ему ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» право, первоначально обратился с соответствующей претензией к ответчику и, в связи с ее неудовлетворением в добровольном порядке — с иском в суд.

Предъявленное истцом к ответчику в Лужский городской суд требование в силу положений ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 450 ГК РФ является требованием о признании договора купли-продажи расторгнутым и взыскании уплаченных за товар денежных средств. Оснований для возвращения такого заявления со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, обжалуемое определение судьи является незаконным и необоснованным и подлежит отмене, а материал по исковому заявлению С. — возвращению в Лужский городской суд Ленинградской области для рассмотрения со стадии принятия заявления.

Читать еще:  Бланк днк теста на отцовство

Руководствуясь статьями 329, 334 — 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определение судьи Лужского городского суда Ленинградской области от 23 июля 2012 года отменить, материал по исковому заявлению С. возвратить в тот же суд для рассмотрения со стадии принятия заявления.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Вернуться к началу обзора практики: Претензии потребителей по договору подряда к срокам и качеству работ. Взыскание штрафа

Рекомендуемые публикации:

  • Как правильно написать претензию потребителю?
  • Претензии потребителя к качеству пластиковых окон ПВХ. Судебная практика
  • и иные материалы в рубрике «Защита прав потребителей»

Образцы претензий и исковых заявлений:

Расторжение договора. Всегда ли должен соблюдаться досудебный порядок расторжения договора.

Всегда ли должен соблюдаться досудебный порядок расторжения договора?

Ст. 452 ГК РФ предусматривает следующее:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Каковы же последствия, если сторона, намеревающаяся предъявить иск о расторжении договора, не будет соблюдать досудебный порядок расторжения договора? Они определяются в процессуальных кодексах. Так, например, в ст. 222 ГПК РФ говорится, что с уд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

А если Вы не знаете адрес другой стороны договора? Куда и как Вы будете посылать предложение расторгнуть договор?

Именно с подобной ситуацией разбирался ВС РФ. Нижестоящие суды оставили без рассмотрения иск покупателя недвижимого имущества к продавцу о расторжении договора, так как покупатель не направлял в адрес продавца предложения о добровольном расторжении договора купли-продажи. Между тем, покупателю был неизвестен адрес продавца, так как в договоре купли-продажи был указан адрес дома, который продавец купил.

В определении СКГД ВС РФ от 17.07.2018 по делу № №69-КГ18-8 говорится в частности следующее:

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2).

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, суд в силу абзаца второго статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставляет заявление без рассмотрения. Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

Вместе с тем согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции Российской Федерации). В развитие закрепленной в Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из изложенного следует, что в тех случаях, когда соблюдение досудебного порядка урегулирования спора невозможно по объективным причинам, данное обстоятельство не должно приводить к лишению права на судебную защиту.

Из вышеназванной правовой позиции следует, что закон не должен применяться без учета конкретных обстоятельств и вести к препятствию в доступе к правосудию. Закон не следует применять бездумно и нельзя требовать невозможного от истца для того, чтобы он мог прибегнуть к судебной защите.

Расторжение договора купли-продажи

Договор – это соглашение, естественно, добровольное, при заключении которого устанавливаются определённые права и обязанности. Следовательно, его расторжение – это прекращение правовых отношений. Однако отменить сделку без согласования с другой стороной нельзя. При отрицательном ответе оппонента расторжение происходит посредством судебного разбирательства. Примечательно, что расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию происходит достаточно редко.

Сторонам сделки заранее следует знать, что они не имеют право требовать исполненные по договору обязательства, произошедшие до расторжения сделки (естественно, если в договоре не предусмотрены иные условия). Например, покупатели зачастую требуют уже внесённый процент обратно, однако сумма им возвращена не будет.

  • 1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости
    • 1.1 Правовая база
    • 1.2 Расторжение до регистрации
    • 1.3 Расторжение после регистрации
  • 2 Основания для расторжения договора
    • 2.1 Непредвиденные обстоятельства
  • 3 Недействительность сделки
  • 4 Досудебный порядок расторжения договора
  • 5 Судебный порядок расторжения договора
  • 6 Как обезопасить себя от негативных последствий?

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа. Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура. И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.

Правовая база

Конечно, основанием расторжения договора могут быть разные причины. Законодательство РФ чётко закрепляет статьи, которые включают в себя необходимые пункты.

Конкретные положения раскрывают статьи кодекса:

  • ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
  • ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
  • ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
  • ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.

Однако основным нормативным правовым актом, закрепляющим любые сделки с недвижимостью, в том числе договор купли-продажи недвижимости является ФЗ N122. Этот закон гласит, что каждые сделки в данной сфере подлежат обязательной регистрации. Причём регистрация необходима и при покупке договора, и при его расторжении.

Кроме того, законом предусмотрен срок исковой давности для расторжения договоров купли-продажи, который устанавливает, что правомерность сделки можно оспорить на протяжении трёх лет после регистрации.

По закону необходимо регистрировать следующие сделки:

  1. Сделки, где жилые помещения выступают объектом (естественно, их считают действительными только с момента регистрации)
  2. Переход права владения на конкретный объект недвижимости.

Обращаем внимание, что наши квалифицированные юристы проконсультируют вас и помогут решить сложные вопросы.

Расторжение до регистрации

Легче всего расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации жилого помещения. В этом случае реализуемая квартира находится в собственности продавца и он вправе отменить сделку.

Если же обе стороны, заключающие договор, пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки купли-продажи, то им достаточно лишь подписать документ, закрепляющий факт расторжения договора.

Расторжение после регистрации

Гораздо сложнее вернуть недвижимость бывшему владельцу, если она уже была зарегистрирована и находится в собственности у второй стороны. Однако если такая ситуация произошла, то отмена договора возможна только в конкретных ситуациях, предусмотренных законодательством (вышеперечисленные статьи) и самим договором.

В соответствии с ГК РФ, регистрация соглашения по аннулированию договора может быть произведена тогда, когда действие его ещё не закончилось.

В случае, если срок договора купли-продажи недвижимости истёк, то расторжение невозможно. Это правило распространяется на все виды соглашений, касаемых недвижимости.

Если сделка неполная или частичная и совершена только государственная регистрация, то в таком случае при расторжении договора не предусматривается возврата имущества, если иное не прописано в договоре или в соглашении о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основаниями будут служить следующие причины:

  1. Основание для расторжения со стороны покупателя – отсутствие оплаты за конкретную недвижимость, когда регистрация договора уже прошла в службе государственной регистрации.
  2. Основание для расторжения со стороны продавца – отказ от снятия с учёта регистрации в местном отделении ФМС в сроки, указанные в договоре, а также в выезде из квартиры после передачи прав на квартиру покупателю.
  3. Изменения обстоятельств различного рода, не зависящие от обеих сторон. Например, появление законного претендента на квартиру.

Если относительно оплаты все понятно, то, что же такое непредвиденные обстоятельства и какая сделка является недействительной?

Непредвиденные обстоятельства

Под ними обычно понимается действие, которое никто не мог предположить. Иными словами ни одна из сторон с ним не связана, и это внезапное происшествие не даёт реализовать возможность заключения соглашения.

Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто. Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.

Читать еще:  Усыновить ребенка толкование сонника

Однако по любым вопросам, связанным с этим тонким делом, лучше обращаться за помощью к нашим юристам.

Недействительность сделки

Прежде всего, стоит знать, что признание сделки недействительной и расторжение договора являются принципиально разными основаниями. Недействительным суд признает контракт в том случае, если:

  • один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
  • нарушены нормативные правовые акты;
  • заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
  • одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
  • в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).

Досудебный порядок расторжения договора

Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи. В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре). Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.

Судебный порядок расторжения договора

К расторжению договора в судебном порядке приходят в том случае, если расторгнуть сделку по согласию обеих сторон не удалось. В таком случае первым делом составляется иск.

Именно поэтому нужно внимательно составлять иск и помнить о возврате. В противном случае суд не сможет вынести удовлетворяющее истца решения и удовлетворит только указанные в прошении требования.

Кроме того, в ГК РФ закреплено, что при проведённой регистрации о смене прав на жильё, решение судебной инстанции о расторжении уже не может послужить причиной для приостановления полномочий нового владельца распоряжаться и пользоваться жильем.

Чтобы в такой ситуации не остаться ни с чем, продавцу квартиры необходимо снова подать иск в суд, только теперь уже требовать непосредственно возврата квартиры.

Однако для экономии времени и нервов лучше сразу оформлять иск правильно с двумя требованиями:

  • о расторжении договора купли-продажи (обязательно указав основания расторжения);
  • о возврате переданного имущества.

Примечательно, что сразу лучше указать нарушения, сделанные одной из сторон и требовать возмещения за них.

Как обезопасить себя от негативных последствий?

Естественно, для того чтобы обезопасить себя от риска, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалам. Наши юристы окажут необходимую помощь при составлении иска на расторжение договора, укажут на все тонкости и важные аспекты. Кроме того, это заранее будет гарантией того, что суд удовлетворит ваши требования, и вы сэкономите время, силы и нервы.

Всегда стоит помнить о том, что расторжение договора купли-продажи это сложное дело, но вполне осуществимое.

Однако если же вы решили самостоятельно решать данный вопрос, то вам следует учитывать вышеуказанные пункты, а так же наши замечания. И в случае, если дело дошло до судебного иска, тщательно обдумать и указать все нужные вам вопросы и положения.

Досудебный порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности:
— по соглашению сторон;
— по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях.
Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор — не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.
Расторжение договора по соглашению сторон
Что нужно, чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон.
1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его.
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.
2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности
До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о госрегистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении.
При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию.
Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон
Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, нужно.
1. Направить другой стороне договора требование о расторжении договора
Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.
Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.
Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
Примечание. Если досудебный порядок не соблюден, суд выносит определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение.
2. Подготовить исковое заявление и прилагаемые к нему документы
В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
К исковому заявлению нужно приложить, в частности :
— документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
— доказательство, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;
— копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле (если прилагаемые документы у них отсутствуют);
— расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);
— документ, подтверждающий уплату госпошлины, размер которой определяется исходя из цены иска.
3. Подать исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд
Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры.
В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела.
4. Принять участие в судебных заседаниях и получите решение суда
В течение пяти дней со дня поступления искового заявления суд решает, принять ли его к производству, назначает предварительное заседание, а впоследствии — судебное разбирательство.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
5. Обратится в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector