Abv96.ru

Юридические консультации онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды для коммерческой деятельности

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

  • § 1. Общие положения об аренде (ст.ст. 606 — 625)
    • Статья 606. Договор аренды
    • Статья 607. Объекты аренды
    • Статья 608. Арендодатель
    • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    • Статья 610. Срок договора аренды
    • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
    • Статья 614. Арендная плата
    • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
    • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
    • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
    • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
    • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
    • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
  • § 2. Прокат (ст.ст. 626 — 631)
    • Статья 626. Договор проката
    • Статья 627. Срок договора проката
    • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
    • Статья 630. Арендная плата по договору проката
    • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
  • § 3. Аренда транспортных средств (ст.ст. 632 — 649)
  • § 4. Аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 — 655)
    • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
    • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
    • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
    • Статья 654. Размер арендной платы
    • Статья 655. Передача здания или сооружения
  • § 5. Аренда предприятий (ст.ст. 656 — 664)
    • Статья 656. Договор аренды предприятия
    • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
    • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
    • Статья 659. Передача арендованного предприятия
    • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
    • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
    • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
    • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
    • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
  • § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст.ст. 665 — 670)
    • Статья 665. Договор финансовой аренды
    • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
    • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
    • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
    • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
    • Статья 670. Ответственность продавца
>
Общие положения об аренде (ст.ст. 606 — 625)
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Договор аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • — земельные участки,
  • — здания,
  • — сооружения,
  • — оборудование,
  • — запасы сырья,
  • — топлива,
  • — материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • — права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • — права требования,
  • — долги, относящиеся к предприятию,
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права .

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:
  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор вправе:
  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Договор аренды в предпринимательской деятельности

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор.

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ!Предмет (объект) договора аренды:

1) земельный участок;

2)предприятие и иные имущественные комплексы;

б (транспортное средство и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации.

Арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Читать еще:  Договор добровольного страхования на случай потери работы (примерная форма)

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

  • в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;
  • в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • в виде определенных услуг;
  • в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;
  • в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Общие положения об аренде регулируются нормами Г.К. РФ.

Виды договоров аренды:

2)аренда транспортных средств;

3)аренда зданий и сооружений;

5) финансовая аренда;

6)аренда земельных долей.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, договор аренды земельных долей вступает в силу с даты его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и продлевается до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за оговоренный при заключении договора срок не уведомит в письменной форме

другую сторону о его расторжении.

Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный сроки. Если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем, смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества; просрочка двух сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд: он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Вывод:

Договор может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора.

Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами, а в случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный или народный суд, выбранный сторонами для разрешения споров.

Договор составляется в двух экземплярах, которые идентичны и имеют одинаковую силу. Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

Дата публикования: 2015-02-03 ; Прочитано: 1721 | Нарушение авторского права страницы

Договор аренды для предпринимательской деятельности

По договору аренды для предпринимательской деятельности, арендодатель должен предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, сооружения, здания, оборудование или другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, других материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 1990-х годов, и эти правила были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды. Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплекса в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК). Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем, не менее, отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды. Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика/Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 281.. Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости — особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие как имущественный комплекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает передачу арендатору основных элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что облегчает последующее производственное функционирование арендованного предприятия, а также защищает права его прежних кредиторов. Объекты, которые входят в основные фонды предприятия (земельные участки, здания, оборудование и т.д.), передаются в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) — в порядке, на условиях и в пределах, которые определяются договором аренды. Арендатору передаются также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, сооружениями, зданиями и остальным оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов. Здесь учитывается специальное законодательство, которое регламентирует возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве. Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы которые включены в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), причем ответственность арендодателя и арендатора является солидарной (п. 4 ст. 657 ГК).

Арендодатель должен передать арендатору права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными правовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, является ничтожным и, следовательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК). Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Возможность заключения данного договора в иной письменной форме (например, путем обменами письмами) исключается. Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

К числу одних из основных условий рассматриваемого договора относится условие о размере арендной платы. При отсутствии этого условия в письменной форме о размере арендной платы, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые предусмотрены в п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются. Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и сооружений, распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.

Учитывая сложность предприятия как имущественного комплекса, законодатель установил специальные правила передачи его арендатору и последующего возврата. Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по специальному передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат предприятия также должен оформляться с соблюдением указанных правил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК). Кроме того, правовое регулирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений. Специфика предприятия предопределила особенности пользования им. Арендатор должен иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК). Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 660 ГК). На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК).

Читать еще:  Кто сможет получить дополнительный оплачиваемый отпуск

В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении принципа разумности можно говорить, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил той заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и обычным условиям оборота.

Учитывая социально-экономическое значение аренды предприятий, прежде всего для третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Аренда офиса Кожухово

Вы хотите рационально распорядиться средствами, выгодно вложив их в комфортабельный офис? Отличным решением станет аренда офиса, Кожухово — молодой и стремительно развивающийся московский регион, аренда коммерческой недвижимости здесь оправданна как с экономической, так и с практической точки зрения.

Аренда коммерческой недвижимости в Кожухово

До недавнего времени ведущие коммерческую деятельность предприниматели предпочитали выкупать квартиры, чтобы в дальнейшем превратить их в офис или торговую точку. Наибольшей популярностью пользовались помещения на первых этажах многоэтажных зданий — в таких квартирах делали отдельный вход с улицы, украшая его входными группами. Но поскольку на сегодняшний день количество предложений по продаже жилой недвижимости в Кожухово существенно снизилось, предприниматели столкнулись с проблемой размещения офисных, производственных и торговых активов.

Поскольку бюджет далеко не каждой фирмы или торгового предприятия позволяет приобрести коммерческую недвижимость, многие предприниматели идут по пути аренды. Предлагаемые рынком недвижимости коммерческие площади вполне удовлетворяют основным требованиям арендаторов, а их аренда позволяет снизить нагрузку на бюджет предприятия.

Поскольку сдаваемая в аренду нежилая недвижимость в Кожухово насчитывает сотни объектов, самостоятельный выбор подходящего помещения часто отнимает у предпринимателей много сил и времени. Именно поэтому большинство из них предпочитает обращаться за помощью в специализированные агентства, оказывающие услуги в сфере аренды коммерческой недвижимости.

Одной из самых надежных и профессиональных фирм, работающих в этом сегменте рынка, является ЗАО «Компания «СТАТУС». Специалисты этого агентства оказывают профессиональное сопровождение каждой сделки, начиная от выбора арендуемого объекта и заканчивая юридическим оформлением операции.
ЗАО «Компания «СТАТУС» имеет обширную базу, в которую входят сдаваемые в аренду коммерческие площади в Москве и области. База данных, представляющая собой информационный справочник, постоянно обновляется и пополняется новыми предложениями, благодаря чему специалисты компании предоставляют своим клиентам только самые актуальные варианты аренды коммерческой недвижимости.

Сотрудничая с ЗАО «Компания «СТАТУС», предприниматели получают возможность в самые короткие сроки выбрать нежилое помещение для ведения коммерческой деятельности и оформить договор аренды на самых выгодных условиях.

Образец договора аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды коммерческой недвижимости
г. _________ «___»______________ г.
_____________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________, действующего на основании _____________, с одной стороны, и ____________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ___________________, действующего на основании _______________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает помещение, расположенное по адресу: _______ общей площадью _______________ (далее по тексту — помещение) в состоянии, пригодном для его нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре.
1.2. Помещение предназначается для _______________________________.
1.3. Помещение передается от арендодателя арендатору на основании акта помещения, содержащего описание передаваемого в аренду помещения, все технические характеристики помещения и его состояние, а также недостатки, уже существующие на момент заключения договора, а также выявленные при осмотре помещения. Настоящий акт является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.4. Приложения к договору паспорта БТИ на арендуемое помещение и экспликация.
1.5. Помещение передается в аренду на срок с «___» __________ по «____» _____________ включительно.
2. Размер и порядок внесения арендной платы
2.1. Размер арендной платы составляет ________ рублей, в том числе НДС ___________ рублей в месяц за все помещение.
2.2. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.
2.3. Платежи за текущий месяц аренды, начиная с первого месяца, должны быть внесены не позднее ____ числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
2.4. Арендная плата может изменяться по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
2.5. Арендная плата за землю, занятую арендуемой недвижимостью, включена в общую сумму арендных платежей.
2.6. Оплата за коммунальные услуги производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих сумму произведенных арендатором расходов, которая рассчитывается пропорционально занимаемой арендатором площади, находящейся у него в аренде.
2.7. Оплата местных, междугородних и международных телефонных переговоров производится на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов от организаций услуг связи.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Арендодатель имеет право:
3.1.1. Проверять целевое использование помещения.
3.1.2. В случае прекращения настоящего договора требовать от арендатора внесения арендной платы за время просрочки выезда, если последний не освободил своевременно помещение.
3.2. Арендодатель обязан:
3.2.1. Предоставить помещение в состоянии, пригодном для его использования для целей, указанных в настоящем договоре, в течение __ дней с момента подписания договора.
3.2.2. Производить своими силами и за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.
3.2.3. Обеспечить свободный доступ (подъезд) транспорта арендатора.
Для получения доступа к арендуемому помещению представитель арендатора должен предъявить арендодателю _______________________.
3.2.4. Закрепить за арендатором ___ линий (телефонных номеров) на период действия настоящего договора.
3.2.5. В случае продажи помещения либо ином изменении собственника или владельца уведомить об этом арендатора не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого изменения.
3.3. Арендатор вправе:
3.3.1. Требовать от арендодателя устранения недостатков, выявленных при передаче помещения и мешающих использование помещения в соответствии с назначением, предусмотренным настоящим договором.
3.3.2. Требовать от арендодателя заключения договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях.
3.3.3. Сдавать арендованное помещение в субаренду с согласования арендодателя.
3.4. Арендатор вправе с письменного согласия арендодателя:
3.4.1. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.
3.4.2. Отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других юридических лиц в соответствии с действующим законодательством.
3.5. Арендатор обязан:
3.5.1. Своевременно и в порядке, установленном настоящим договором, вносить арендную плату.
3.5.2. Использовать помещение исключительно в целях, предусмотренных настоящим договором.
3.5.3. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещениями; эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.
3.5.4. Производить переустройство, перепланировку и иные изменения, затрагивающие конструкцию помещения, только с письменного согласия арендодателя, а также по согласованию с органами пожнадзора, СЭС, энергонадзора и пр.
3.5.5. Своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, а также нести все расходы, связанные с содержанием помещения.
3.5.6. При обнаружении признаков аварийного состояния помещения незамедлительно сообщать об этом арендодателю.
3.5.7. Если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.
3.5.8. По окончании договора своевременно вернуть помещение арендодателю по акту помещения.
4. Улучшения арендованного имущества
4.1. Произведенные арендатором в течение срока действия настоящего договора отделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендатора.
4.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
4.3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
5. Ответственность сторон
5.1. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора или при передаче помещения.
5.3. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере ____ от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается день, следующий за днем, в котором платеж должен был быть совершен.
5.4. В случае несвоевременной передачи помещения от арендатора арендодателю и наоборот, арендатор (арендодатель) уплачивает арендодателю (арендатору) штраф в размере _________, а также возмещает причиненные убытки в порядке, установленном действующим законодательством.
5.5. В случае, если арендодатель произведет неотделимые улучшения без согласия арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере ________.
6. Порядок изменения и расторжения договора
6.1. Изменение условий настоящего договора возможно по взаимному соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента их подписания уполномоченными представителями сторон.
6.2. В случае, если одна из сторон намерена отказаться от настоящего договора, она обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца.
6.3. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя в следующих случаях:
при использовании арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с настоящим договором;
если арендатор умышленно ухудшает арендуемое помещение;
если арендатор не внес своевременно арендную плату в течение 2 и более месяцев подряд.
6.4. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендатора в следующих случаях:
арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения;
переданное помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им при осмотре помещения;
если арендодатель не производит капитального ремонта помещения в сроки, оговоренные сторонами;
помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.
7. Разрешение споров
7.1. Стороны приложат все усилия для мирного разрешения возникающих между ними конфликтов, связанных с исполнением настоящего договора.
7.2. В случае неурегулирования разногласий между сторонами, последние передают спор на рассмотрение арбитражного суда.
7.3. Решения арбитражного суда являются окончательными и обязательными для обеих сторон.
8. Дополнительные условия
8.1. Ни одна из сторон не имеет права передавать третьему лицу права и обязательства по настоящему договору без письменного согласия другой стороны.
8.2. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его и всех приложений к нему обеими сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств сторонами.
8.3. После подписания настоящего договора все предыдущие договоры и переписка по нему теряют силу.
8.4. В настоящий договор могут быть внесены изменения, дополнения путем заключения сторонами письменных дополнительных соглашений к нему или новых приложений.
8.5. Все приложения к настоящему договору являются неотъемлемой его частью.
Адреса и реквизиты сторон
Подписи сторон

Читать еще:  В Москве камеры начали штрафовать за передвижение на машине без пропуска

Аренда предприятия

Гражданский кодекс РФ выделяет три группы объектов, входящих в предприятие (имущественный комплекс), предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

  • o основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие к арендатору в полном объеме;
  • o оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;
  • o права требования к должникам и долги перед кредиторами.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования собственностью иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом.

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Такое правило объясняется тем, что для занятия определенным видом деятельности необходимо наличие, помимо соответствующего имущества, ряда других условий производства (например, профессиональной подготовки работников). Поэтому арендатор должен самостоятельно заботиться о получении необходимой лицензии. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды и права аренды предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку в состав арендуемого предприятия включаются его обязательства, соответствующие долги подлежат переводу с, арендодателя на арендатора. Вследствие этого арендодатель обязан уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду.

По общему правилу Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако при аренде предприятия (как и при продаже предприятия) действуют иные правила. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. В данном случае права кредитора защищаются тем, что после передачи предприятия в аренду стороны договора аренды несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Следовательно, кредитор приобретает право востребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление па подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Правила пользования имуществом арендованного предприятия существенно отличаются от правил, предусмотренных общими положениями об аренде (табл. 7.4).

Таблица 7.4

Общие положения об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ)

Аренда предприятия (§5 главы 34 ГК РФ)

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) или передавать свои права и обязанности иному лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада (взноса), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды (иные правила могут быть установлены договором)

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Капитальный ремонт производится за счет арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности

Гражданским кодексом РФ предусмотрены ограничения применения правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон (односторонняя или двусторонняя реституция). Эти правила применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением установленных правил. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector